Konut satışları 22 ayın zirvesinde: Yatırımcı konuta mı döndü?

Türkiye’de Ekim ayında konut satışlarında son 22 ayın en yüksek satış rakamına ulaşıldı. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) verilerine göre, konut satışları Ekim’de bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 76,1 artarak 165 bin 138’e yükseldi.

VOA Türkçe’nin sorularını yanıtlayan uzmanlar, uzun bir dönem durgunluk yaşanan sektördeki hareketlenmeyi konutların reel fiyatlarındaki düşüşün yarattığı alım fırsatına bağlıyor. Uzmanlar mevduat faizlerinin enflasyon karşısında cazibesini kaybetmesinin de yatırımcıları yeniden konuta yönlendirdiği görüşünde.

TÜİK’in açıkladığı konut satış istatistiklerine göre, geçen ay en yüksek Ekim rakamı görülürken, bundan önceki zirve, 2018 Ekim’de 146 bin 536 adet olarak gerçekleşmişti. Bu yıl Nisan ayında 75 bin adete kadar düşen konut satışları, mevduat ve kredi faizlerinin yüksek olmasına rağmen Temmuz ayından bu yana artmaya devam ediyor.

“Şubat ayından itibaren konut fiyatları reelde negatif tarafta kaldı”

Sektörün yeniden hareketlenmesini yorumlayan Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Bence bunun en önemli sebebi, konut fiyatlarının bir süredir artmıyor olması. Şubat ayından itibaren konut fiyatları reelde negatif tarafta kaldı. Yani enflasyonun altında yükseldi. Mevduat faiziyse, çok yüksek gibi bir algıyla başlamıştı ama Şubat’tan sonra ülkede hissedilen enflasyon nedeniyle ‘mevduat faizi de reelde negatif mi getiriyor’ algısı oluşmaya başladı. Böyle olunca da ‘param mevduat faizinde erimesin, gayrimenkule gitsin’ diyenler arttı” ifadelerini kullandı.

Konut fiyatlarının reel olarak düşmesine karşın kiraların artışının da yatırımcılar için konut alımını cazip hale getirdiğini söyleyen Maya, “Geçtiğimiz iki yıla baktığımızda kira değerleri her yıl yüzde 100 arttı. Öyle olunca da konut alıp kiraya vermek de bir yatırım alternatifi olarak daha cazip gelmeye başladı. Geçmişte 20 yıllarda olan ortalama amortisman süreleri son dönemde 16 hatta bazı yerlerde 15,5 yıla kadar geriledi” dedi.

“Yatırımcı konuta geri döndü”

İktisat doktoru ve gayrimenkul değerleme uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman da bir evin mülkiyet değerinin yıllık kira gelirine bölünmesiyle elde edilen kira çarpanının azalmasının piyasayı hareketlendirdiğinde hemfikir. Diğer yandan Büyükduman satışlarda ivmenin tersine döndüğü Temmuz ayında, Türkiye’de konut kiralarının artışlarında yasal olarak belirlenen yüzde 25’lik sınırın sonlandırılmasının da etkisi olduğunu kaydetti.

Büyükduman, “İki yıl önce Türkiye’de birden fazla evi olana ilave vergi konuşuluyordu. Bu iki yıllık süreç içinde kiraya vermek üzere yatırım yapma saikiyle ev satın alacak olanlar piyasadan çekildi diyebiliriz. Bu kira sınırlaması kaldırılınca da tekrar piyasaya geri döndüler” dedi. Diğer yandan Duman, altın, Kur Korumalı Mevduat (KKM) ve TL mevduat gibi araçlardan uzun dönem yüksek getiri elde eden yatırımcıların da yeniden konuttaki alım fırsatını değerlendirmeye başladığını söyledi.

İpotekli konut satışlarının payı yüzde 12,8’de kaldı

Ekim’de dikkat çeken verilerden biri de kredili satışlarda görüldü. İpotekli konut satışları Ekim’de geçen yılın aynı ayına göre yüzde 278,2 artarak 21 bin 95 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı ise yüzde 12,8’de kaldı. Bu oranın uzun dönem ortalamasının altında olduğunu kaydeden uzmanlara göre konut satışlarının hızlanmasının önünde halen bankalardaki konut kredisi faizlerinin yüksek olması bulunuyor.

Büyükduman, “İpotekli konut satışlarında hem faiz oranları yüksek, ortalama yüzde 3 civarında, hem de kredi kısıtları var. Bu kısıtlar sadece düşük segmentteki konutlara kredi verilebilir hale getiriyor. Burada da böyle bir hareketlilik var ama benim görebildiğim kadarıyla, bu, küçük segmentteki konutlarda da bir konut kredisi olarak değil nakit tamamlama kredisi gibi çalışıyor” dedi.

“Faizler önümüzdeki yıl düşerse, konut fiyatları tekrar artacak beklentisi var”

VOA Türkçe’nin sorularını yanıtlayan uzmanlar, konut satışlarının gelecek dönem de artmaya devam edeceği görüşünde. Sektörün geleceğinde Merkez Bankası’nın faiz politikasının da etkili olacağını söyleyen Makbule Yönel Maya, yatırımcıların faizler düştüğünde yeniden konut fiyatlarının da artmasını beklediğini ifade etti.

Ancak Maya, bu artışın geçmişteki gibi rekor düzeyde olmasını beklemediğini belirterek, “2020-2022 yılları arasında yaşanan çok ciddi bir konut fiyat artışı var ülkemizde. 2022’nin başıyla sonu arasında konut fiyatı iki kat artmış. Bu dünyanın hiçbir yerinde mantıklı, makul bir artış değil. Dolayısıyla o artış şu anda bence tekrar bir beklenti oluşturuyor. Faizler önümüzdeki yıl düşerse, konut fiyatları tekrar artacak beklentisi var. Ama bu artış yine 2022’de yaşadığımız gibi olmayacaktır artık. Çünkü ülkenin geldiği birim fiyat ortalamaları oldukça arttı geçtiğimiz üç yıl içinde. Dolayısıyla bu rakamların artık ikiye katlama şansı bana göre yok. Ama bu beklenti önden satın alınıyor” dedi.

Maya, “Yıl sonuna kadar hareketli bir konut piyasası göreceğimizi düşünüyorum. Özellikle nakit ihtiyacı olanların satma motivasyonu yüksek. İpotekli satışlar tarafında çok ciddi bir hareket olmayacaktır bu faiz oranlarıyla” dedi.

Yeni konut üretiminin ihtiyacı karşılayacak seviyede olmamasına da değinen Maya, “Bundan sonraki yıl itibariyle baktığımızda da konut tarafında hareket devam edecektir. Çünkü arz tarafımız hala kuvvetlenmiyor. Alınan yapı ruhsatları 2017-2019 yılları arasındaki kadar artma trendinde değil. Ülkenin ihtiyacı 800 bin seviyesindeyken, 600-650 binler bandında yapı ruhsatı alındığını görüyoruz. Dolayısıyla talebin canlılığı kadar yeni arzın artmayacağı da net olarak görünüyor. Burada geliştiriciler tarafında çok ciddi bir motivasyon biz görmüyoruz” diye konuştu.

Maya, Ekim ayındaki verilerden, yatırımcıların konut fiyatlarının çok fazla arttığı büyükşehirlerden daha ucuz ve erişilebilir seçeneklerin olduğu Anadolu kentlerine yöneldiğinin de görüldüğünü sözlerine ekledi.

“Alan da satan da memnun”

Konut piyasasında alanın da satanın da memnun olacağı dönemin gelecekte de süreceğini kaydeden Ahmet Büyükduman ise, “Konutta fiyatlar reel olarak gerilemiş durumda. Bunun karşısında mevduatta hala önemli bir getiri var. Bu hala konutu satanları teşvik edici bir şey. Alıcılarsa ‘kira getirileri çok cazip veya fiyatlar yeterince düştü, ben bundan istifade etmeliyim’ diyorlar. Hem arzın hem talebin uyumlu bir dengede gittiği bir dönemi görüyoruz” dedi.

Konut fiyatlarının aylık olarak enflasyonun yarım veya bir puan altında kalmaya devam etmesini beklediğini kaydeden Büyükduman, “Reel anlamda konut fiyatlarının önümüzdeki 6 aylık bir süreçte enflasyonun gerisinde kalacağını tahmin ediyorum” dedi.

Konut satışlarının önümüzdeki dönemde artmasını destekleyecek başka göstergeler de olduğunu ifade eden Büyükduman, “Piyasadaki aktörler kurun baskılandığını düşünüyorlar, bu durumda bir arbitraj imkanı ortaya çıkıyor. Türkiye’deki mülkünüzü satarsanız alacağınız dövizle gidip yurtdışından da konut yatırımı yapabiliyorsunuz. Bu da bir satış sebebi görülebilir. Ya da baskılanmış dövizin eninde sonunda gevşetilmesi gerektiğini düşünenler de gayrimenkullerini şimdi çözerek döviz piyasasına doğru da yönlenebilirler. Alan da satan da çok memnun gibi gözüküyor” dedi.