Yüzde 25 kira sınırının kalkması, piyasayı nasıl etkiler; “Doğru bir adım ama…”

Gayrimenkul iktisatçısı Dr. Ahmet Büyükduman, yüzde 25 kira sınırının kalkacak olmasının doğru bir hamle olduğunu ancak “kiraya vermek üzere konut sahipliğini caydırıcı ekonomik politikalar” sebebiyle, kiralarda tekrar artış yaşanabileceğini belirtti.

Türkiye’de enflasyonun patlaması ve akabinde kiralarda yaşanan fahiş artış sonrası 2022 yılında uygulamaya konan “yüzde 25 kira zammı sınırı”, Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in “Devam etmemesi gerektiğini düşünüyorum” açıklaması üzerine 2 Temmuz’dan itibaren geçerli olmayacak. Enflasyonun altında kalması sebebiyle ev sahiplerinin tepkisini çeken yüzde 25 zam sınırının kalkmasıyla kiralar eskiden olduğu gibi 12 aylık enflasyon üzerinden belirlenecek.

Uygulamanın kalkmasının kira piyasasına etkisini değerlendiren gayrimenkul iktisatçısı Dr. Büyükduman, “En başından beri yanlış bir uygulamaydı, kalkması doğru bir adım” dedi.

Yaşanan kira enflasyonunun Mayıs 2024 itibarıyla yıllık yüzde 125,1’e ulaştığını hatırlatan Büyükduman, bu durumun, çoğu ev sahibinin ve kiracının bu kısıtlamaya uymadığının kanıtı olduğunu ifade etti. Ancak yine de bu kısıtlamanın kalkmasının, ev sahiplerinin kira tutarını belirlerken tutumunu etkileyebileceğini söyledi:

“Ev sahiplerinde, ‘evimi kiraya verdim ama önümüzdeki yıllar yüzde 25 artış olursa kirayı yüksek başlatayım’ yaklaşımı ve kaygısı vardı. Yüzde 25 sınırının kalkmasıyla bu yaklaşımın biraz yumuşayacağını düşünüyorum.”

Kira artış hızında bir süredir yavaşlama olduğunu dile getiren Büyükduman, şöyle devam etti:

“Ancak buna rağmen kiraların yakında yükselişe geçeceğini düşünüyorum. Kiralar zayıfladı ama yükseliş trendine de geçti. Bunu, kiralık ilanlarının ilanda kalma süresinden biliyoruz. Kiralık ilanlarının ilanda kalma süreleri kısalıyor. 27 günden 25 güne doğru gerilemiş durumda. Bir önceki aya göre de yaklaşık yüzde 5 artış söz konusu. Önümüzdeki dönem için satılık konut fiyatları görece zayıflayacak diyebiliriz ancak kiralar onun tersi yönünde bir hareket yapacak, daha yüksek artışlarla karşılaşabiliriz kiralarda.”

“Konut sahipliğini caydırıcı politikalar, kiraları yükseltmeye devam eder”

Büyükduman, kiralarda neden artış yaşanacağını öngördüğünü ise şöyle açıkladı:

“Türkiye’de kiraya vermek üzere konut sahipliğini caydırıcı ekonomik politikalar izlenmeye başladı. Konuta yatırım yapıp oradan kira geliri elde etmek isteyen kitlenin hevesi kaçırtıldı. 2., 3. konuta vergi söylentileri de etkili oldu, kiraların stopaj olarak vergilendirilecek olması da bir başka etki…

Kira getirisi amaçlı gayrimenkul yatırımı yapmayı alışkanlık haline getirmiş kesimler, yurt dışına yatırım yapmaya başladılar. Türkler yurt dışından geçen yıl 2 milyar dolarlık gayrimenkul aldı. Bu senenin ilk 3 ayında 600 milyon dolarlık gayrimenkul aldılar, muhtemelen bu yılın sonunda 3 milyar doları bulacak. Yani, içeride kiraya vermek üzere konut sahipliğini caydırıcı politikalar izledikçe kira rayiçleri de yükseliş trendini devam ettirecektir.”

“Diğer faktörler kira piyasasını olumsuz etkilemeyi sürdürecek” 

Yüzde 25 sınırının kalkmasının normal şartlarda kiraları stabil hâle getirebilecek bir adım olduğunu dile getiren Büyükduman, “Yanlış bir uygulamaydı. Kaldırılması iyi oldu ama saydığım faktörler kira piyasasını olumsuz etkilemeyi devam edecek ve bu faktörler daha baskın çıkacak” dedi.

Son iki yılda yüzde 25 kira sınırına uyan bir ev sahibinin, uymayan bir ev sahibine göre 3’te 1 oranında kaybı olduğunu dile getiren Büyükduman, “Bu da yeniden kira uyarlama davaları şeklinde hukuk sistemi üzerinden bir yük olarak karşımıza çıkabilir” düşüncesini dile getirdi.

Kira fiyatlarının stabil hale gelmesi için konut arzının artması gerektiğini ifade eden Büyükduman, şu önerilerde bulundu:

“İnsanları konut satın alıp kiraya vermeye ya da konut yapıp kiraya vermeye teşvik etmek gerekiyor. Örneğin 50 metrekareye kadar kiraya verilen konutlardan emlak vergisi alınmazsa, menkul sermaye geliri, gelir vergisi alınmazsa ve 10 yıllık bir teşvik verilirse, hızlı bir şekilde 50 metrekareye kadar küçük konutlar üretilerek kira piyasasına sunulabilir. Bu da 3-4 yıl içinde kiralama piyasasında bir rahatlık getirir.”