Uzmanı açıkladı: Enflasyonist ortamda konut fiyatları düşmez

Son üç yılda 4-5 katına çıkan konut fiyatlarının 2024’te nasıl seyredeceğini merak ediyor. Kamu bankalarında konut kredisi faizleri yıllık yüzde 58 seviyelerine kadar çıkarken 120 ay vadeli 2 milyon TL konut kredisinin aylık ödemesi 78 bin lirayı buldu. Vade sonunda ödenecek toplam tutar ise 9 milyon 400 bin lira civarında. Kredi faizlerinin yükselmesi konut satışlarında hem düşüşe hem de fiyat artış hızında yavaşlamaya yol açtı.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, Cumhuriyet’te yer alan açıklamasında, yüksek enflasyonist ortamda varlık fiyatlarının düşmesini beklemenin mantıklı olmayacağını söylüyor. Büyükduman, “2024’te konut fiyatlarında düşüş beklemiyorum. Bunun iki sebebi var. Yüksek enflasyonist süreçteyiz ve bu ortamda cari fiyatların gerilemesini beklemek mantıklı değil. Ancak önümüzdeki dönemde fiyatlardaki değişimin aylık enflasyonun altında kalma ihtimali çok yüksek. Piyasada bunun sinyalleri de verilmeye başlandı. Konut fiyat enflasyonu aylık TÜFE’nin birkaç puan altında seyredecektir ve reel olarak fiyatlarda gerileme yaşanacaktır.” diyor.

‘Balon’ söylemleri gerçekçi değil

‘Emlak balonu patlayacak’ gibi söylemlerin gerçekci olmadığının altını çizen Ahmet Büyükduman, yüksek faiz ortamının da konut piyasasında krize veya çöküşe yol açmasını beklemediğini ifade etti. Büyükduman, beklentisinin nedenlerini ise şöyle sıraladı:

Şöyle ki, ‘balon fiyat’ olarak nitelendirilmesede konut fiyatlarının şişkin olduğuna dair göstergeler var. Bunun altında yatan sebepler arasında ise ekonomik ve demografik temeller var. Balon fiyatlar tanım gereği psikolojik faktörlerden kaynaklanır. Mevcut fiyatın gelecekte daha da artacağı beklentisiyle fiyatların yükselmesi balon kavramını oluşturur.
Eğer piyasada fiyat artışını destekleyen olgular var ise bu balon fiyat anlayışını oluşturmaz. Mesela faiz oranı düşüktü, fiyatlar yükseldi şimdi de faiz oranı yüksek ve o yüzden fiyatların gerileyerek tepki vermesi normal. Bu konut balonu patladı anlamına gelmez sadece fiyatlarda bir düzeltme yaşandığını gösterir.
Türkiye, pandemi sürecinden beri ihtiyaç duyduğu konut arzını üretemedi. O yüzden konuta yönelik talep, psikolojik ve spekülatif değil ihtiyaçtan doğan talep. O yüzden fiyatlardaki artış, arzın mevcut talebi karşılayamaması ve faiz oranlarının düşürülmesi gibi birkaç faktörün çakışmasıyla yukarı çıktı.
Konut piyasasında arz hala talebi karşılayamıyor fakat faiz oranlarının yüksek olması, geçmişte şişen fiyatlara teknik bir düzeltme getirecek. Konut fiyatları nominal olarak aylık enflasyonun gerisinde bir artış gösterecektir ve bu da reel olarak fiyatların gerilediği anlamına gelecektir.
Ancak bu fiyat gerilemesine bir ‘balon patlaması’ diyemeyiz. Örneğin, ABD’de konut piyasasında balon patladığında fiyatlar yarı yarıya düşmüştü. O yüzden ‘konut piyasasında balon patlayacak’ demek çok iddialı bir cümle olacaktır. Böyle bir durum için konut piyasasının iktisadi temellerden kopmuş olması gekekir. Ancak Türkiye’de konut fiyatlarının diğer varlık fiyatlarıyla uyumlu bir artışı var.
Konut almak isteyenler için 2024 yılında piyasayı ikiye ayırıyorum. Birinci el piyasası olarak adlandırılan yeni bitmiş, tamamlanmış, hiç oturulmamış veya bitmesine çok az kalmış olan konutlar için önemli bir iskonto fırsatı görüyorum. Kredi imkanının zayıflasmasından ötürü peşin parası olanlar sıfır bir konut alacak ise liste fiyatı üzerinden önemli bir iskonto fırsatına sahip olacaktır.