Merkezi İngiltere’de bulunan emlak danışmanlık firması Knight Frank 2023 yılına ait Global Konut Fiyat Endeksi’ni yayınladı. Küresel konut fiyatlarının 2015’ten bu yana en yavaş yükselişini yaşadığı 2023 ilk çeyreğinde Türkiye, en yüksek artışın yaşandığı ülke oldu. Türkiye’de konut fiyatlarının 12 aylık yükselişi yüzde 132,8 olarak kayıtlara geçerken, bu yılın ilk çeyreğindeki artış yüzde 22,2 oldu.
Konut fiyatlarında ikinci sırada en yüksek yıllık artışın yaşandığı ülke, yüzde 18 ile Makedonya. Türkiye ile ikinci sırada gelen ülke arasındaki uçurum çarpıcı nitelikte. Araştırmada yılın ilk çeyreğinde 56 piyasadan 23’ünde fiyatların düştüğü belirtilirken bunların 8’inde yüzde 5’ten fazla düşüş olduğu da aktarıldı.
150 şehri kapsayan konut fiyatları araştırmasında da Ankara, İzmir ve İstanbul, dünyada konut fiyatlarının en hızlı yükseldiği iller olarak kayıtlara geçti. Yılın ilk çeyreğinde konut fiyatları Ankara’da yüzde 135,3, İzmir’de yüzde 133 ve İstanbul’da yüzde 127,3 oranında arttı.
“İnsanlar enflasyona karşı kendilerini konut alımlarıyla korumaya çalıştılar”
Peki dünyada konut fiyatları gerilerken neden Türkiye’de artış hızı, diğer ülkelerden çok yüksek oranda ayrışarak yükseldi? Uzmanlar bunun temel nedenini, konut arzının kısıtlı olmasına rağmen talebin giderek artmasına bağlıyor. Ekonomist Güldem Atabay, talebin özellikle son dönemde Türk Lirası’ndaki değer kaybı ve enflasyonun giderek yükselmesi sonucunda yatırım amaçlı konut alımıyla hız kazandığı görüşünde.
VOA Türkçe’ye değerlendirmede bulunan Atabay, “Enflasyonun sıçradığı, TL’nin değer kaybettiği bir dönemde reel faizi eksi yüzde 60’lara kadar çektik. Bu dönemde özellikle seçimlere doğru gevşek bir kredi politikası izlendi. Dolayısıyla insanlar ellerindeki parayı gidip de banka mevduatına koymadılar. Kimi gitti altın aldı, kimi konut aldı, kimi araç aldı. Çünkü elindeki TL’nin değerini korumaya çalıştı. Siz yatırım araçlarını sadece borsa dışında hepsini getiri sağlayamaz hale getirdiğiniz zaman insanlar da gittiler ikinci, üçüncü konutlarını aldılar. Arz sınırlı; dolayısıyla fiyatlar fahiş şekilde aşırı yükseliyor. İnsanlar enflasyona karşı kendilerini konut alımlarıyla korumaya çalıştılar” dedi.
Konut fiyatlarında durulma beklentisi
Türkiye’nin diğer ülkelerle arasındaki konut fiyatlarındaki uçurumu da yorumlayan Atabay, “Dünyayla çok ayrıştık. Dünyadaki enflasyon probleminin çözülmesi için büyük merkez bankaları, başta FED olmak üzere faiz arttırırken ilk başta mortgage piyasası olumsuz etkilenmeye başladı. Oradaki faizler yükselince konut fiyatlarına doğrudan etki yaptı ve dünyada konut piyasası durulmaya başladı. Bizde bu, çok geç oldu” diye konuştu. Atabay yeni ekonomi yönetiminin iç talebi daraltmaya yönelik hamleleri sonucu, konut fiyatlarının da bundan sonra durulacağını kaydetti.
Konut fiyatlarının artış hızında yılbaşından bu yana yavaşlama görülüyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) yayımladığı konut fiyat endeksine göre, aylık bazda konut fiyatlarındaki artış, Mayıs ayında son iki yılın en düşük seviyesine ulaştı. Mayıs’ta konut fiyatları bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 103,6 oranında artarken, bir önceki aya göre artışsa yüzde 3,6 ile sınırlı kaldı.
“Aşırı kira ve konut fiyatı sorununun aşılması için, 2010-2021 arası uygulanan konut politikasında değişiklik yapılması gerekiyor”
Ancak bugüne kadar konut fiyatlarını arttıran sadece yatırım amaçlı talebin yüksek olması değil. Ekonomist Güldem Atabay, giderek artan barınma ihtiyacının da arz-talep dengesizliğini beraberinde getirdiğini ve konut fiyatlarını yukarı taşıdığını söyledi.
Atabay, “Tartışılması gereken konu 2010’dan bu yana büyümenin lokomotifi olan ve pandemi sonrası dönemde artık yatırım aracı haline gelen lüks ve pahalılaşan konutlar mı inşa edeceğiz yoksa şu anda zaten alınan ekonomik önlemlerle baskı altında kalan, ezilen, dar ve sabit gelirliye yönelik konutlar mı inşa edeceğiz? Burada bir tercih yapılması gerekiyor. Aşırı kira ve konut fiyatı sorununun aşılması için, 2010-2021 arası uygulanan konut politikasında değişiklik yapılması gerekiyor, başka bir sınıfa doğru hitap edilmeye çalışılması gerekiyor” dedi.
Türkiye’de konut sektöründe arz-talep dengesizliği, iktidarın inşaat sektörünü ekonomik büyümenin motoru haline getirdiği geçmiş dönemlere dayanıyor. 2010’dan itibaren iktidarın desteğiyle talebi aşan üretim, sonunda stok patlamasına yol açtı. Aşırı stokların aşağı çektiği fiyatlarla satılan konutların yerineyse yeni konutlar yapılmadı.
Gelinen aşamada üretimin önündeki en büyük engellerden birisi inşaat maliyetleri. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2022 yılının Kasım ayından beri düşüşünü sürdüren inşaat maliyet endeksi Haziran’da yıllık olarak yüzde 49,32, aylık olaraksa yüzde 4,43 artarak yeniden yükselişe geçmiş durumda.
Girdi maliyetleri ve arsa sıkıntısı üretime engel
VOA Türkçe’nin sorularını yanıtlayan Müteahhitler Federasyonu Başkanı İsmail Kahraman, konut fiyatlarının kalıcı olarak düşmesinin yolunun, daha ucuza üretim yapılmasından geçtiğini söyledi. Kahraman, “TÜİK verilerini açıkladı; üretimde yüzde 30 düşüş var. Yani talep çok yüksek fakat üretim yok. Üretim neden yok? Bu sektörde faaliyet gösteren arkadaşlarımız üretmekten endişe ediyor, çünkü maliyetini tutturamıyor” dedi.
Kahraman, özellikle büyükşehirlerde inşaat yapılacak arsa bulunamamasının da üretime engel olduğunu söyleyerek, “Bir müteahhidin kat karşılığı olarak anlaştığı bir arsada, rakamları tamamıyla örnek olarak veriyorum, 1 milyon liraya mal ettiğiniz bir konutu kat karşılığı oranıyla birlikte aslında 2 milyona mal ediyorsunuz. Yani yüzde 50 bir arsa payı var. Dolayısıyla burada iki parametre çok önemli. Bir girdi maliyetleri, yani malzeme fiyatları. Girdi maliyetinin yüzde 50 kadar kısmı olan arsa payı. Bizim arsa üretmemiz gerekiyor kamu eliyle. Bunu da yapmak elbette mümkün. Gerek Hazine’ye ait gerek bakanlıklara ait son derece fazla arazimiz var. Bu gelişmeyi yapma adına imkanlarımız mümkün” dedi.
Devlet desteğiyle konut fiyatlarının düşmesinin sağlanabileceğini kaydeden Kahraman, “İnşaat malzemesi, girdi maliyetlerinde yerinde denetim ve gerektiğinde kamu eliyle inşaatın temel girdi ürünleri olan çimento, beton, demir gibi fabrikaların kurulmasıyla en azından piyasa kontrol ve sübvanse edilebilirse ve arsa üretimi gerçekleşirse fiyatlar elbette düşer” dedi.
“Alt ve orta segmentte maalesef üretim neredeyse durma aşamasında”
Kahraman, alım gücünün düşmesi ve satın alma maliyetlerinin yükselmesinin de özellikle alt ve orta segment konut üretimini durma noktasına getirdiğini söyledi.
Kahraman, “Asgari ücretle bir vatandaşın ev alma gücünün ve imkanının artık nerelerde olduğunu hepimiz biliyoruz. Dolayısıyla alt ölçekli projelere çok önemli katkılar ve destekler lazım. Alt ve orta segmentte maalesef üretim neredeyse durma aşamasında. Belki lüks konutta herhangi bir sorun yaşamıyoruz diyebiliriz. En azından alıcısı açısından bir sorun yok ama alt segmentte maalesef alım gücü düştüğü için, üretici olan bizler de o tip projeleri yaparken biraz tereddütte kalıyoruz maalesef” diye konuştu.
Türkiye’deki konutların en az yüzde 60’ını depreme dayanıksız, riskli yapıların oluşturduğuna da değinen Kahraman, “Bizim bu yüzde 60’ı da dönüştürmemiz, piyasadaki fiyatların oturması açısından önemli bir etken” dedi.
