Konut fiyatlarının artış hızında yılbaşından bu yana görülen yavaşlama ivmesi devam ediyor. Aylık bazda konut fiyatlarındaki artış, Mayıs ayında son iki yılın en düşük seviyesine ulaştı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) yayımladığı konut fiyat endeksine göre, Mayıs’ta konut fiyatları bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 103,6 oranında arttı. Bir önceki aya göre artışsa yüzde 3,6 ile sınırlı kaldı. Uzun bir dönem yükselen konut fiyatlarının durulmaya devam edeceği görüşünde olan sektör uzmanları bu durumu faizlerdeki artış ve talepteki daralmaya bağlıyor.
VOA Türkçe’nin sorularını yanıtlayan Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, fiyat artışının hız kestiğini ancak düşmeye başlamadığını söyledi. Maya, “Yılbaşından beri ilk defa yüzde 3’ler seviyesinde aylık artıştan bahsediyoruz. Dolayısıyla Mayıs ayı verileri çok net olarak gösteriyor ki konut fiyat endeksinde artış hızında yavaşlama var. Konut fiyatlarındaysa reel olarak düşmeyi henüz görmüyoruz. Ne düşüyor? Konut alımındaki motivasyon ve konut satış adetleri tarafında önceki aylara göre düşüyor. Özellikle yatırım amaçlı alımlar tarafında bir miktar yavaşlama var. Ayrıca satın alma maliyeti de tabii her geçen gün artıyor. Ortalama hane halkı geliri artmazken fiyatlar artıyor. Dolayısıyla bu da erişim sorununu ortaya çıkarıyor” dedi.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından en son açıklanan Haziran ayına ait konut satışı rakamlarında, özellikle krediyle yapılan satışlardaki düşüş çok keskin. Türkiye genelinde konut satışları, Haziran’da bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 44,4 azalarak 83 bin 636’e geriledi. İpotekli konut satışlarıysa yüzde 66,8 azalış göstererek 13 bin 463 oldu. Son dönemde yükseliş trendinde olan yabancılara yapılan konut satışları da Haziran’da bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 69,6 azalarak 2 bin 625’e düştü.
“Hala güçlü bir talep var ama 2021-2022 yılındaki taleple karşılaştırdığımız zaman bir gevşeme olduğu görülüyor”
Satılık ve kiralık konut piyasasıyla ilgili çalışmalar yapan Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) direktörü Prof. Dr. Seyfettin Gürsel de son aylarda konut fiyatlarının yüksek enflasyona rağmen durulduğunu söyleyerek, “Bundan önceki iki yılla karşılaştırıldığımız zaman yavaşlamış durumda. Üretici fiyatları ve inşaat maliyetleri hala yüksek ama burada hem maliyetlerin artışındaki yavaşlama etki yapıyor hem de talepte bir doygunluk belirtisi var. Hala güçlü bir talep var ama 2021-2022 yılındaki taleple karşılaştırdığımız zaman bir gevşeme olduğu görülüyor” diye konuştu.
“Konut fiyatları deprem sonrası yaşanan göçün etkisiyle en çok Ankara’da arttı”
Konut fiyat endeksine göre üç büyükşehir arasında konut fiyatlarının en çok arttığı il, Ankara. İstanbul, Ankara ve İzmir’de konut fiyatları sırasıyla aylık bazda yüzde 2,8, yüzde 5,6 ve yüzde 3,2 oranında arttı. Endeks değerleri geçen yılın aynı ayına göre ise İstanbul’da yüzde 95,2, Ankara’da yüzde 113,2 ve İzmir’de yüzde 106,2 yükseldi.
Prof. Dr. Gürsel, Ankara’da 6 Şubat’ta yaşanan deprem felaketinin etkisiyle konut fiyatlarında Türkiye ortalamasının üzerinde hızlı bir artış yaşandığını kaydetti. Gürsel, “6 Şubat’ta çok büyük bir deprem yaşandı Türkiye’de. Ciddi miktarda o illerden dışarıya diğer illere göçe neden oldu. Bu yerlerden bir tanesinin de Ankara olduğunu biliyoruz. Ankara’daki fiyatlar gerek Türkiye gerek İstanbul fiyatlarındaki artışlarından ayrıştı ve muazzam bir hızla Şubat’tan itibaren artışa geçti. Ancak son 1-2 aydır Ankara’da da hem satılan konutların azaldığını görüyoruz hem fiyatlarda da bir durulma var” dedi.
“İstanbul ilk kez Türkiye ortalamasının altına düştü”
Mayıs’ta konut metrekare birim fiyatı ise Türkiye genelinde 23 bin 573 TL oldu. İstanbul’da bu fiyat 36 bin 4 TL, Ankara’da 17 bin 647 TL, İzmir’de 27 bin 89 liraya ulaştı. Böylece İstanbul’da 100 metrekare bir evin ortalama fiyatı 3 milyon 600 bini aştı.
Maya, İstanbul’da ilk defa Mayıs ayında fiyat artışındaki yavaşlamanın Türkiye ortalaması altına düştüğünü belirterek, “Bu bence önemli bir veri. Bunu çok uzun zamandır konuşuyorduk, ‘İstanbul’da konut fiyatları çok artıyor’ deniyordu. Bu artış da bir miktar yavaşlayarak Türkiye ortalamasının altında kalmış” diye konuştu.
Fiyatların düşmesine inşaat maliyetleri engeli
Fiyat artışının daha da hız kesmesini bekleyen Maya, fiyatların düşmesine ise inşaat maliyetlerinin engel oluşturduğu görüşünde. Maya, “Fiyat artışları tarafında bundan sonraki altı ayda asgari ücret artışı, döviz kurundaki artış ve KDV oranındaki değişikliklerin mutlaka inşaat sektörü tarafına bir yansıması olacaktır. Bu da ister istemez konut fiyatlarını etkileyecektir. Bu nedenle ikinci altı ayda da konut fiyatlarında reel bir düşme göreceğimizi ben hiç düşünmüyorum. Maliyet artışı bence konut fiyatlarının düşmesinin önündeki en büyük sınırlayıcı etken olacaktır” dedi.
“Yeni konut üretimi durunca fiyatlar patladı”
Uzmanlara göre konut fiyatlarının yükselmesindeki temel sorun, yeni konut üretiminin yetersizliği. Ancak bu sorun Türkiye’de iktidarın inşaat sektörünü ekonomik büyümenin lokomotifi haline getirdiği dönemdeki arz-talep dengesizliğine dayanıyor. VOA Türkçe’ye konuşan BETAM direktörü Gürsel, “2017 yılına geldiğinde muazzam bir stok birikimi vardı. Çünkü 2010’lu yıllarda o kadar çok stok üretilmişti ki sonunda bu patladı. Bu stok birikimi, yani satılmayan konut yüzünden inşaat sektöründe müthiş bir çöküş yaşandı. Fiyatlar düştü. Fiyatların düşmesiyle birlikte satılan bu konutların yerineyse yeni konutlar yapılmadı. Uzun lafı kısası gecikmeli olarak arzda müthiş bir düşüş gördük. Talepse hep mevcut, sonuçta bu ülkede hala nüfus artıyor, hane sayısı da buna bağlı olarak artıyor. Arz düşerse ne beklersiniz? Tabii ki fiyatların artmasını beklersiniz” diye konuştu.
TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ’den Maya da yalnızca 2017 yılında konut inşaatı için alınan ruhsat sayısının bir milyon rakamının üzerine çıktığını hatırlatarak, “Geçen yıl itibariyle 600 bin bağımsız bölüm için ruhsat almışız. Türkiye’deki talebin yeni güncel demografik özelliklere göre baktığınızda, 800 bin adetleri hesaplıyoruz” dedi.
Yabancıların Türkiye’de konut sektörüne ilgisinin de arz-talep dengesindeki sıkıntıyı katmerlendirdiğini belirten Gürsel ise “Yabancılar alıyordu ama Türk lirasının değer kaybı bu yabancıların iştahını daha da kabarttı. Bir de bunun üstüne Rusya-Ukrayna savaşı çıktı. Bunun sonucunda da ciddi bir talep artışı oldu. Özellikle bazı illerde, örneğin Antalya’da dehşet vericidir. Antalya’da 2021 yılından 2022’ye reel olarak üç kat arttı” dedi.
