İstanbul gayrimenkul piyasasında deprem hareketliliği: Eşyalı evlerin fiyatı arttı, eski binaların fiyatı düştü

6 Şubat’ta meydana gelen iki büyük depremin ardından çok sayıda depremzede Batı illerine göç etmeye başladı. Bu hareketlilik başta İstanbul olmak üzere Türkiye’nin batısındaki büyük şehirlerde kira ve ev fiyatlarının artmasına sebep oldu. Fakat aynı zamanda İstanbul içi de bir hareketlilik söz konusu.

Beklenen Marmara depreminden en çok etkilenmesi öngörülen İstanbul’da yaşayan birçok kişi ya evlerinin depreme dayanıklılığını test ettirip kentsel dönüşüm sürecini hızlandırma yoluna gidiyor ya da mevcut evini satıp yapımı daha yeni ve depreme daha dayanıklı bir eve geçmeye çalışıyor.

Kendi evini sattıktan sonra eline geçen parayla yeni bir ev satın almakta zorlananlar nedeniyle kiraya geçenlerin sayısı da her geçen gün artıyor.

İstanbul’u tamamen terk etme kararı alanlar da var fakat bu Türkiye’nin en büyük şehrinde yaşayan milyonlarca kişi için bir seçenek değil. Çünkü iş imkânlarından sağlık imkânlarına kadar birçok kişi İstanbul’a adeta bağımlı durumda.

İstanbul içinde yaşanan bu trafik sebebiyle eski binaların kiralama ve satış fiyatları düşerken, yeni binaların satış ve kiralama fiyatlarında adeta bir patlama yaşanıyor.

Daha fazla bilgi için sürecin tümüne hâkim biri olarak, Avrupa yakası boğaz hattında gayrimenkul danışmanlığı yapan, aynı zamanda Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği’nin (TÜGEM) üyesi olan  Ufuk Keskinkılıç’ı aradım.

Keskinkılıç, Serbestiyet’e yaptığı açıklamada deprem bölgesinden İstanbul’a yoğun bir göç olduğunu ve gelenlerin çoğunlukla eşyalı ev aradıklarını söylüyor.

Keskinkılıç’ın aktardığına göre eşyalı gayrimenkullerde yaşanan arz sıkıntısı sebebiyle fiyatlar yükselmiş durumda. Birçok ev sahibi, boş evlerini eşyalandırıp kira bedelini iki katına çıkartmış.

Ufuk Keskinkılıç ayrıca TÜGEM olarak, deprem bölgesinden gelen kişilere yüksek fiyattan ev kiralamak isteyen ev sahiplerinin mülklerini pazarlamama kararı aldıklarını, bölgeden gelip kiralık ev tutanlardan da komisyon almadıklarını söylüyor. Bir de uyarısı var:

“Yabancılara konut satışı da piyasayı yükseltiyor. Özellikle de Rusya ve Ukrayna’dan gelenlere. Türkiye’de yaşanan ekonomik krizin üstüne gelen bu afetlere baktığımızda bunun çok büyük bir fırsat eşitsizliği yarattığını görüyoruz. Türkiye’de yaşayan insanlar için ev sahibi olmak artık imkânsız bir hale dönüşüyor.”

Yaşanan depremlerin ardından İstanbul’da birçok kişinin evinin durumu için tespit çalışması yaptırdığını, belediyenin de taramalara hız verdiğini söyleyen Keskinkılıç, bu noktada yaşanan bir probleme de dikkat çekiyor:

“Belediye bir binada tarama yapar da binanın depreme dayanıksız olduğu ortaya çıkarsa 15 gün içerisinde evi boşaltma zorunluluğu var. Bu sebeple de birçok ev için tarama yaptırmaya korkuyor insanlar. Bu zorunluluğun kalkması lazım. İnsanların evini taratıp sonra kendileri için en uygun şekilde önlemlerini almaya başlamaları lazım.”

İstanbul’da kentsel dönüşümü yavaşlatan bir başka unsur da kat izni verilmeyen yerlerde bir binanın kentsel dönüşümü için milyonlarla ifade edilen ilave paraların ödenme zorunluluğu. Birçok kişi, maddi gücü yetmediği için binasını kentsel dönüşüme sokamıyor. Ufuk Keskinkılıç’a göre bunun çözümü emsal artışında: 

“Bir gayrimenkulün yapılırken birim maliyeti ve arsa maliyeti olarak iki farklı maliyeti var. Kentsel dönüşümde bu arsa maliyeti, gayrimenkul sahiplerine verilecek olan kapalı alan metrekaresi ile ölçülüyor. 100 metrekarelik evini kentsel dönüşüm için müteahhite veren bir kişi yüzde 30 feragat etmek zorunda, ki müteahhit de bu işten bir para kazansın. Çünkü devlet başa çıkamaz bu kadar binanın yıkımı ve yapımıyla. Bir şekilde belediyelerin emsal artışına gitmesi gerekiyor. Fakat orada da büyük bir rant dönüyor. Bunu hepimiz görüyoruz. Zaten deprem bölgesinde de gördük. Bu konuda artık rantın bir kenara bırakılması ve binaların yenilenmesine odaklanılması lazım. Bu sebeple de bir şekilde bu yenileme işleminin cazip hale getirilmesi lazım. Bunun yolu emsal artışına gidilmesi.”

Ufuk Keskinkılıç, İstanbul’da kiralık gayrimenkul talebindeki yükselişe karşı, satılık gayrimenkullerde arz artışı olduğunu söylüyor.

Bunun temel sebebi insanların kendi eski ve depreme dayanıksız evlerini satıp şehir içindeki daha yeni binalara taşınmak ya da şehri terk etmek istemeleri:

“Henüz daha çok başındayız ama kısa bir zaman içinde İstanbul’u terk eden ya da İstanbul içinde yer değiştiren insan sayısının çok arttığını göreceğiz. Zaten son 10 yıldır İstanbul göç veriyor, bu durum bu göçü daha da hızlandıracaktır.”