Konut ve kira problemleri nasıl çözülür?

Yazının başlığı çok iddialı gibi duruyor ama meselenin çözüm yolu biraz aşikar.

Kira artışları, hatta fahiş kira artışları meselesi çok eski bir meseledir ve maalesef hep yanlış çözümler önererek, üreterek bugünkü noktaya gelinmiştir.

Oysa, çözüm yolları üç aşağı, beş yukarı bellidir.

Kira diye adlandırılan gelir unsuru konut yatırımının getirisidir.

Bir yanlış yöntemle, mesela Yargıtay kararları marifetiyle kiraları düşürerek yani konut yatırımının getirisini azaltarak kira sosyal problemini orta vadede çözmek mümkün değildir.

Konut üretilen bir şeydir ve bir piyasası da vardır.

Bu piyasada konut arzını olumsuz etkileyecek, mesela konut yatırımının getirisini, kiraları düşürmek konut arzını düşürecektir.

Kiralık konut talebini ise biraz demografi, biraz gelir düzeyi biraz da faiz politikası belirliyor.

Konut talebini azaltmak mümkün değilken konut arzını azaltıcı çözümler kiralık konut sorununu buralara kadar getirmiştir.

Kanımca, konut ve kira krizinin iki çözüm yolu mevcuttur.

Her şeyden önce bir temel saptama ile başlayalım.

Kabul edilebilir standartlarda bir konutta yaşamak bir temel vatandaşlık hakkıdır, insan hakkıdır.

Eğitim gibi, sağlık gibi, hukuk devleti gibi, demokrasi gibi, ifade özgürlüğü gibi.

Bu temel nedenden konut piyasasında devlete önemli sosyal roller verilebilir.

Devletin bu piyasada aktif hale gelme zorunluluğu ortada yine de bir konut piyasası olduğu gerçeğini de değiştirmez.

İki farklı çözüm yöntemi önereceğim ama bu iki çözüm yöntemi mutlaka da beraber uygulanmalıdırlar.

Birincisi piyasada oluşacak kira düzeyini yani konut yatırımının getirisini konut yatırımcısı için azaltıcı önlemlere asla gitmemek, bu yöntem mutlaka ters tepiyor, konut arzı düşüyor, kira düzeyleri daha da artıyor.

Yapılması gereken Yargıtay kararları ile ya da başka idari yöntemlerle kiralara tavan getirmek asla olmamalıdır.

Yapılması gereken devletin bütçeden ya da bir biçimde oluşturacağı bir kira fonundan düşük gelir gruplarının maruz kaldıkları yüksek kiraların bir bölümünü, bir yüzdesini doğrudan kiracının ya da ev sahibinin hesabına yatırmak olmalıdır; böylece konut yatırımcısının getirisi yani kira azalmamış olur, konut üretimi yani arz olumsuz etkilenmez ama dar gelirlinin üzerine binen olağanüstü yük hafiflemiş olur.

Konut bir temel vatandaşlık hakkı olduğu için de bu kamu harcaması meşrudur ve vergilerle ya da fon kesintileri ile finanse edilir.

İkinci bir çözüm yolu ise devletin doğrudan piyasaya üretici olarak girip düşük gelir grupları için konut üretmesi ve çok düşük kiralarla bu evleri gerçek ihtiyaç sahiplerine kiralamasıdır.

Önerdiğim her iki yol da kiralara idari müdahaleye oranla konut krizine hem daha etkin hem de daha adil çözümler üretecektir.

Unutmayalım, toplumların bir iktisadi genetiği olabilir.

Bizim iktisadi genetiğimiz ise bu tür sorunlara, mesela konut krizi, hep narh (fiyat sabitleme) yoluyla çözüm arama temellidir.

Oysa, narh etkin de değildir, adil de değildir.

Konut piyasası toplumsal dışsallığı olan piyasalar için mükemmel bir örnektir.

Nasıl hem etkin hem adil olunur anlamına.

Konut meselesine, kira meselesine üç temel yaklaşım olabilir.

1. Kiraları idari kararlarla sınırlamak.
2. Devletin piyasada özgürce belirlenen kira düzeylerine dar gelirli lehine maliyetin bir bölümünü, mesela yarısını üstlenmesi.
3. Devletin üretici olarak konut piyasasına girmesi ve dar gelirli ailelere çok düşük kiralarla konut üretmesi.

Bu üç yöntemden birincisi adil de değildir, etkin de değildir.

İkinci ve üçüncü yöntemlerin birlikte uygulanması hem piyasa etkinliğini az bozar hem de hakkaniyete uygun çözümler üretir.

İkinci ve üçüncü çözümler tercih edilmeli ama eşzamanlı olarak da gerekli bütçe tedbirleri alınmalıdır.

Bir konut fonu oluşturulacak ise de hem yeterli kaynağı temin edecek hem de gelir transferini hakkaniyete uygun sağlayacak fon kesinti kaynakları iyi düşünülmelidir.