Türkiye’de konut satışlarında Temmuz ayında başlayan düşüş eğilimi sürüyor. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı aralık ayına ait konut satış rakamlarına göre, bir önceki yılın aynı ayına kıyasla konut satışları yüzde 8,2 azalarak 207 bin 963 adet oldu. 2022 yılındaki toplam konut satışlarıysa, bir önceki yıla göre yüzde 0,4 azalışla 1 milyon 485 bin 622’ye düştü.
VOA Türkçe’ye değerlendirmede bulunan Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, konut satışlarındaki durgunluğun esas nedeninin ipotekli satışlardaki düşüş olduğunu söyledi.
Maya, “Bir önceki Aralık ayında kamu bankaları tarafında bir konut kredi kampanyası vardı ve limitlerde de çok daha özgürdük. Ancak 23 Haziran itibariyle BDDK’nın yayınlamış olduğu yeni kararla konut kredi değer oranlarında önemli değişiklikler yapılınca Temmuz ayı itibariyle yavaşlama, ipotekli konut satışları tarafında geldi. Ama konut kredisindeki bu kısıtlamalara rağmen yine de yıllık toplam satışın hala iyi olduğunu düşünüyorum. Bu rakam üç yıl öncesine kadar 1 milyon 300 binler bandını çok geçmezdi. Son iki yıldır istikrarlı artarak 1 milyon 500 binlere yaklaşan bir grafiğimiz oluştu” dedi.
“İpotekli satışlar veri tarihinde ilk kez yüzde 20’nin altına düştü”
2022 yılında ipotekli konut satışları, yüzde 4,8 gerileyerek 280 bin 320 oldu. İpotekli satışların payı yüzde 18,9, diğer satışların payıysa yüzde 81,1 olarak gerçekleşti. Aralık ayında da ipotekli satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 51,8 azalarak 21 bin 796 oldu. Maya, “Bu veri tarihinde bir ilk. Bizde ipotekli konut satışları hiç yüzde 20’nin altına düşmemişti. İlk defa 2022 itibariyle yüzde 20’nin altına düştüğünü görüyoruz” diye konuştu.
“2002’de yüzde 73 olan ev sahipliği oranı 2021’de yüzde 55’e düştü”
Türkiye’de konut satışları altı aydır azalıyor. Ancak veriler ev sahibi olanların oranının, AK Parti’nin iktidara geldiği 2002’den bu yana sert düştüğünü ortaya koyuyor.
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) direktörü Prof. Dr. Seyfettin Gürsel, “Şimdi konuta, ancak parası olan ve enflasyondan korunmak için yatırım yapabilenler yaptı. Ama konut sahipliği istatistiğine baktığımızda orada zaten uzun süreden beri düşmekte olan bir trend var” dedi.
TÜİK’in Gelir ve Yaşam Koşulları Anketi ile Hane Halkı Bütçe Anketi’ne dayanarak bir araştırma yaptıklarını söyleyen Gürsel, “Bu veriyi henüz yayınlamadık ama 2002’ye gittiğimizde konut sahipliğinin yüzde 73 olduğunu görüyoruz. 2021’e geldiğimizde bu oran yüzde 55’e düşüyor. Türkiye’de çok uzun süredir konut sahipliği azalıyor” ifadelerini kullandı.
Konut sahipliği oranının en çok orta gelir grubunda azaldığını belirten Gürsel, “Gelir dilimleri itibariyle baktığınız zaman hepsinde azalmış ama konut sahipliğinin en şiddetli azaldığı dilimler orta gelir grubu. Özellikle düşük vasıflı, düşük ücretli kent kesiminde konut sahipliğinde yüzde 20 düşüş var. Yüzde 70’ten yüzde 50’ye düşmüş. En zengin ne olmuş diye baktığımızda, orada düşüş yüzde 9 ile sınırlı. Orta ve düşük gelirde konut sahipliği hızla düşüyor ve bu da son yıllara özgü değil” diye konuştu.
“Türkiye’de barınma sorunu var”
BETAM tarafından hazırlanan ve son on yılı kapsayan çalışma, 2010-2014 yılları arasında konut fiyatlarındaki artışa rağmen alım gücü sayesinde konut sahipliği oranının yükseldiğini, 2014’ten sonra ise bu oranın düşmeye başladığını ortaya koyuyor.
2017-2019 döneminde konut üretiminin artmasına ve fiyatların gerilemesine karşın yüksek kredi faizleri ve alım gücünün azalması sonucunda konut sahipliğinin de düşmeye devam ettiği kaydediliyor. 2020-2021 yıllarındaysa konut fiyatlarının rekor seviyelere sıçradığı vurgulanarak, ortalama bir konutun on yıl öncesine göre iki kat pahalı hale geldiği belirtiliyor.
Gelinen noktada konuta erişimin önündeki en büyük engelin, konut fiyatlarının alım gücünün çok üzerinde artması olduğunu söyleyen Gürsel, bu durumun artık Türkiye’de barınma sorununa dönüştüğünü söyledi. Gürsel, “Konut sahibi olmak yerine ‘kirada oturayım, paramı başka şeye yatırayım’ demiş de olabilirler. Ama son 1,5 yılda kiralarda da olağanüstü artışlar oldu. İnsanlar kiraya çıkacak ev bulamıyor. Yani bu durumda artık kiraya çıkmak da ev sahipliğine tercih edilmeyecek. Türkiye’de bir barınma sorunu olduğu, giderek bunun kemikleştiği ve bir iyileşme eğilimi göstermediği çok açık. Piyasaya kamunun müdahale etmesi gerekiyor” dedi.
Konut fiyatları Kasım’da yıllık yüzde 174,3 arttı
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından en son açıklanan verilere göre konut fiyatlarındaki artış sürüyor. Türkiye genelinde konut Fiyat Endeksi, Kasım’da yıllık bazda yüzde 174,3 artarken, bu dönemde reel yükseliş yüzde 54 oldu. İller bazında endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul’da yüzde 186,3, Ankara’da yüzde 181,6 ve İzmir’de yüzde 176,0 yükseldi. Uluslararası emlak danışmanlık şirketi Knight Frank’a göre, 2022’nin üçüncü çeyreği itibariyle konut fiyatlarının en çok artış gösterdiği ülkeler sıralamasının başında da yüzde 189’luk oranla Türkiye yer alıyor.
Hükümetin çözüm arayışları
TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ’den Maya, konut sahipliği oranının azalmasını banka kredisi faizlerinin yükselmesine bağladı: “Bunun on yıl öncesinde Türkiye tarihinde gördüğümüz neredeyse en düşük aylık konut kredisi faiz oranları vardı. Son yıllarda artık özel banka ve kamu bankası olarak ayırıyoruz ama 2013 yılında hiç böyle bir ayrım yoktu. Tek haneli yıllık konut kredisi faiz oranlarında özel bankalar da kredi kullandırıyordu. Dolayısıyla bu da ipotekli konut satışlarının yüzde 47’lere kadar çıkmasına neden olmuştu. An itibariyle artık özellikle özel bankaların konut kredisi tarafında iştahlarının azalması, bunun sadece kamu bankalarının eline bırakılmasıyla bir miktar daha geriye geldi” diye konuştu.
Hükümet bu durum karşısında önce dar gelirliler için TOKİ yoluyla “İlk Evim İlk İşyerim” adında sosyal konut projesini, ardından orta gelirliler için yüzde 0,69-0,99 arasında faiz oranıyla Yeni Evim Projesi’ni devreye aldı. 81 ilde 500 bin konut, 1 milyon konut amaçlı arsa, 50 bin iş yeri yapılacağı açıklandı. Sosyal konut projesine 1,5 ayda 8 milyon başvuru geldi. Konut ve arsalar için kuralar etaplar halinde çekiliyor.
Yeni Evim Kampanyası’na başvurular da 16 Ocak itibariyle başladı. Yalnızca sıfır konutların satışını kapsayan kampanyada, birinci bölge olarak açıklanan İstanbul’da en fazla 5 milyon, ikinci bölge olan Ankara, İzmir, Antalya, Bursa, Mersin, Muğla’da en fazla 3 milyon, üçüncü bölge olan diğer illerdeyse en fazla 2 milyon TL kredi verilecek. Konut alınırken bedelin yüzde 10’u peşinat olarak ödenecek.
Taksitlerin hane gelirinin yüzde 40’ını geçmeyecek şekilde düzenleneceği kampanyada üç yıl boyunca taksitlere Hazine ve Maliye Bakanlığı katkısı da sağlanacak. Projeyi duyuran Bakan Nureddin Nebati, böylece henüz tamamlanmamış olanlar ile yeni başlayacak inşaatların tamamlanıncaya kadar geçecek sürede, vatandaşların karşılayabileceği bir taksit imkanı oluşacağını, evleri bitince de kendi konutlarında oturarak taksit öder duruma geleceklerini söylemişti.
“Orta gelirliler için konut kampanyası biraz daha mikro ölçekte”
Peki hükümetin adımları, konut sahipliğindeki düşüş eğilimini tersine çevirebilir mi? VOA Türkçe’ye konuşan Maya, “Öncelikle sosyal konut tarafı çok önemli bir proje. Çünkü rakamlar çok büyük orada. Arsa da alabiliyorsunuz, konut da alabiliyorsunuz. Orta gelirliler için konut kampanyasınınsa biraz daha mikro ölçeklerle çerçevelendirilmiş bir kampanya olduğunu düşünüyorum” dedi. Orta gelirlilere yönelik kampanyada ilk etapta 100 bin konut satışı hedefleniyor.
Kampanyanın konut sahibi olmak isteyenler için çare olacağını düşünen Maya, “Eğer siz kendinize ikamet edecek doğru proje bulabiliyorsanız bu kampanya dahilinde bence kesinlikle doğru bir proje. Çünkü bu faiz oranlarını bulmanıza imkan, ihtimal yok. Özel bankalar tarafında da yok başka ikinci el alımlar tarafında da bulmanız mümkün değil” ifadelerini kullandı.
Bununla birlikte Maya, birinci ve ikinci bölgede kredi faizlerinin 0,69’u aşması nedeniyle kampanyanın daha çok Anadolu’da yaygınlaşmasını beklediğini de söyledi. Maya, kampanyanın duyurulmasının ardından ilan sitelerindeki konut fiyatlarına yapılan zamlarınsa henüz işleme girmediğini ve kalıcı olamayacağını da sözlerine ekledi.
“Faizi istediğin kadar indir eğer makro ekonomik istikrar yoksa bu sorun çözülmez”
BETAM direktörü Prof. Dr. Gürsel ise Türkiye’de konut sorununun kalıcı çözümünün enflasyonun düşük bir düzeyde istikrara kavuşturulmasından geçtiği görüşünde. Enflasyonun seyrine bağlı olarak gelecekte kimsenin gelir garantisi olmadığını belirten Gürsel, “Büyüme de öyle çok ahım şahım değil. Tekrar Türkiye ekonomisi düşük büyümeye doğru gidiyor. Bankalar veya kredi çekenler ne yapacak? Nasıl güvenecekler geleceğe? Böyle bir koşulda sen faizi istediğin kadar indir. Eğer makro ekonomik istikrar yoksa yani enflasyon düşmemişse ve bunun düşük kalacağına dair güven yoksa, bunun yanı sıra konut fiyatları da çok yükselmişse bu sorun çözülemez. Çünkü konut fiyatı ne kadar yüksek olursa o kadar çok kredi, aylık taksitlerin o kadar çok yüksek olması anlamına gelir. Ama insanların aylık gelirleri belli. Hükümetin önce yapması gereken, enflasyonu istikrara kavuşturmak ve o sayede de düşük ve uzun vadeli konut kredilerinin verilebilir hale gelmesi” dedi. Gürsel, bu haliyle kampanyanın kamu bankalarıyla sınırlı kalarak dar bir kesime hitap edeceğini de belirtti.
“Üretimin önündeki sorunlar bir bütün olarak değerlendirilmeli”
Türkiye’de konut sektöründe yaşanan durgunluğun diğer bir nedeni de yeni konut üretimindeki sıkıntılar. Uzmanlar satışların düşmesine yol açan rekor fiyatları, konut stokunun yetersizliğine bağlıyor. Bu amaçla hükümetin inşaat firmalarına yönelik olarak Kredi Garanti Fonu (KGF) kapsamında 25 milyar liralık bir finansman da oluşturuldu.
Üretimin önündeki sorunların bütün olarak ele alınması gerektiğini belirten Maya, “Üreticiler açısından KGF’nin geri ödeme takvimleri önemli olacaktır. Bunun hangi projelerde kullanılacağını da yeni yeni piyasada görüyoruz olacağız. O anlamda kıymetli bir adım. Ama bence buradaki temel sorun üreticilerin neden üretemediğinin iyi tespit edilmesi. Arsa fiyatlarının yükselmesi, uygun arsa bulunamaması, maliyet artışlarındaki öngörülemezlik ve belirsizlik üretimi azaltan esas etkenler. Bunlar bir bütün olarak değerlendirilmeli” dedi.
