Emlak piyasasında yaşanan kriz ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların mahkemelere taşınmasına neden oluyor. Avukatlara göre kira tespit ve kiracı tahliye davalarında daha önce yaşanmayan bir yoğunluk var.
Davaların açılmasında en temel neden ise ev sahiplerinin kiracılara yasal oranın üzerinde zam yapmak istemesi. Yasal olarak ev sahipleri kiracılara her yıl sözleşme sonunda 12 aylık tüketici enflasyonu ortalaması kadar zam yapabiliyor. Bu oranın üzerinde zam talep eden ev sahipleri kiracısına bunu kabul ettiremeyince mahkemenin yolunu tutuyor. Ancak yasa gereği ev sahibinin kira tespit davası açabilmesi için kiracı ile yapılan sözleşmesinde 5’inci yıla ulaşılması gerekiyor.
DW Türkçe’ye konuşan Avukat Hikmet Güngör, bazı ev sahiplerinin kiracılardan inanılmaz taleplerde bulunduğunu belirtiyor. “Bazı ev sahipleri 10 bin liralık kirayı 30 bin liraya çıkarmak istiyor” diyen Güngör, “Evet burada mal sahiplerinin de oluşan ekonomik ortamda zararları olabilir. Alınan kira gelinen noktada çevresindeki benzer mülklere göre çok az kalmış olabilir. Ancak taleplerin de makul olması gerekir” ifadelerini kullanıyor.
DW Türkçe’ye değerlendirmelerde bulunan Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz da yüzde 400’lük artış talep eden ev sahiplerinin bulunduğunu ancak bu talebin yasal bir karşılığı olmadığını söylüyor. Son 1 yılda ev sahibi ile kiracı ilişkilerinde ciddi bir bozulma olduğunun altını çizen Kiraz, bu durumun mahkemeler üzerinde ciddi bir yoğunluğa neden olduğunu vurguluyor.
Gelinen noktada Sulh Hukuk Mahkemesi hakimlerinin önündeki 10 dosyadan 3’ünü kira tespit davalarının oluşturduğunu anlatan Kiraz, “Mahkemelerin bu konudaki dosya yükü giderek artıyor. Ben bir avukat olarak kendi takip ettiğim dosyalara, çevremizdeki insanların işlerine baktığımda kısa süre önceye göre en az yüzde 30’luk bir artış olduğunu ifade edebilirim” diyor.
Kira tespit davaları ne kadar sürüyor?
Hukukçular açılan davalardaki artışlara dikkat çekerken altı çizilen diğer bir nokta ise bu davalardan çıkan sonuçlar. Zira ev sahipleri yükselen enflasyon, hızla değerlenen mülk değeri ve kendi gelir kaybını düşünerek kira tespit davası açmayı tercih ediyor. Ancak hukukçulara göre bu davalardan hızlı sonuç beklemek yersiz.
Avukat Hikmet Güngör, kira tespit ve kiracı tahliye davalarının 3-4 yıla yayıldığını söylüyor. Takip ettiği bir dosyadan örnek veren Güngör, 2019’da açılan bir davanın hala sonuçlanmadığını anlatıyor. Kira tespit ve kira uyarlama davalarında ciddi bir artış yaşandığını kaydeden Güngör, “Ama maalesef bunlar çok uzun sürüyor. 4 yıldan bahsediyoruz. İstinaf ve Yargıtay süreçleri var. Bu yüzden kısa sürede sonuç beklemek yanlış olur” şeklinde konuşuyor.
Güngör, yeni açılan başka bir kira tespit davası için ilk duruşmanın tam 7 ay sonraya verildiğini, ikinci duruşmanın davanın açıldıktan belki bir yıl sonra görüleceğini ve sürecin bilirkişi raporları ve itirazlarla yıllara yayılacağını dile getiriyor.
Mahkemeler kira tespit davalarında kimi haklı buluyor?
Son dönemlerde bu davalarda bir artış olsa da bu konunun yeni bir mesele olmadığına değinen Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, ancak bu konuda daha önce yaşanmayan bir duruma şahit olunduğunu anlatıyor.
Kiraz, bu konuda hakimlerin iki tarafında hakkını gözettiğini söyleyerek süreci şöyle anlatıyor: “Bu kadar enflasyonist bir ortamda dengeler de çok değişti. Hakimler de hakkaniyeti gözetmek zorunda. Mal sahibini de kiracıyı da korumaları gerekiyor. Dengeli bir karar vermek zorundalar. İlk olarak bölgedeki emsallere bakıyorlar. Burada hem yüksek hem düşük emsallere bakacaklar. Daha sonrasında bunun üzerine bir hakkaniyet indirimi de uygulanıyor. Ama hiçbir zaman ev sahibinin istediği oranlara karar verilmiyor. Yani siz ev sahibi olarak yüzde 400’lük bir artış istersiniz ama hâkim böyle bir artışı kabul etmez. Zaten öyle bir artış da yok. Enflasyondan da çok uzak bir artış talebi.”
Talep ne olursa olsun hakimlerin bölgedeki kiralara baktığını ve kiracı lehine bir hakkaniyet indirimi uyguladığını aktaran Hikmet Güngör de bu noktada mahkemelerin tıkanmaya başladığını ve Adalet Bakanlığı’nın bunu arabuluculuk yöntemi ile çözmeye çalışacağını ifade ediyor.
Kira anlaşmazlığı için arabulucuk şartı
Uzayan süreçlerde hem ev sahibinin hem de kiracının mağdur olduğunu belirten Ali Güvenç Kiraz, “Bu noktada mülk sahibinin ve kiracıların 5’inci yıldan sonra mahkemeye gitmeleri hem zaman hem de para kaybı olabiliyor. Aynı zamanda mahkemelerde ciddi bir dosya yükü oluşturuyor. Adalet Bakanlığı’nın bu noktada arabuluculuk şartı getirmesi hem dosya yükünü azaltacak hem de anlaşmazlıkların önemli bir bölümünün mahkemeye gidilmeden çözülmesi sağlanacak. Kira tespit davalarında önemli bir azalma göreceğiz ama kira tahliye davalarında arabuluculuk yöntemi pek etkili olmayabilir çünkü kiracı o mülkten çıkmak istemiyor ev sahibi ise mevcut kiracıyı çıkartıp daha yüksek bir bedelle yeni kiracı getirmek istiyor” diyor.
Ayrıca hukukçulara göre bu süreçte ev sahibinin kiracıları tahliye etmek için ortaya attıkları bahanelerin de yasal olarak bir geçerliliği bulunmuyor. Avukat Hikmet Göngör, “Geçmişte yaşanan bazı örnekleri tekrar görmeye başladık. Mülk sahipleri çocuğunu veya başka bir yakınını getirmek istediğini belirterek mevcut kiracıyı çıkarmak istiyor. Ancak burada yasal olarak bu bahanelerin pek bir geçerliliği yok” ifadelerini kullanıyor.
Hikmet Güngör, son dönemlerde kiralarını tahsil edemeyen ev sahiplerinin sayısının arttığını da paylaşıyor.
Emre Eser
***Mutluluk, adalet, özgürlük, hukuk, insanlık ve sevgi paylaştıkça artar***
