Konut fiyatları buralara nasıl geldi?

Mahfi Eğilmez*

Özellikle enflasyonun yüksek, faizlerin düşük, konut arzının düşük, nüfus artışının yüksek, olduğu ülkelerde bir de göç alma olgusu varsa gayrimenkul bir yatırım aracına dönüşmekte, parası olanlar kendi ihtiyacı olan konutun yanında yatırım amacıyla ikinci, üçüncü konutlarını almaya yönelmektedir. Bunu yaparken iki amaçları vardır: (1) Oturdukları dışında aldıkları konutları kiraya vererek kira geliri elde etmek. (2) Yeterince değer kazandığına ve kendilerine ek kazanç getireceğini düşündükleri aşamada bu konutları satarak paraya çevirmek.

Türkiye’de sürekli olarak bir konut açığı vardır. O nedenle konut fiyatları artış eğimindedir, çoğu kez de enflasyonun oldukça üzerinde artar. 2021 yılında Merkez Bankası enflasyonun yükseldiği bir ortamda faizleri düşürmek suretiyle son derecede yanlış bir politika izlemeye başladı ve bu hamlenin sonucunda enflasyon ve kur yükselişe geçti. Yatırımcılar reel faizin çok büyük farkla negatif hale geldiğini görünce tasarruflarını gayrimenkul alımına yönlendirdi. Konut arzının zaten sıkıntılı olduğu bir ortamda bu şekilde ortaya çıkan talep artışı fiyatların iyice yükselmesine yol açtı.

Konut fiyatlarındaki artışı aşağıdaki tablodan izlemek mümkündür (kaynak: TCMB, Konut Fiyat Endeksi, TÜİK, TÜFE Enflasyonu Göstergeleri, TCMB faiz tablosu ve TCMB USD kuru tablosu):

Yukarıdaki tabloyu bir grafiğe dönüştürürsek durumu daha net görmek mümkün olacaktır:

2021 yılının son çeyreğinde başlayan bu yanlış ekonomi politikası uygulaması bütün dengeleri bozmuş, yalnızca enflasyonu içinden çıkılması son derecede zor bir yere getirmekle kalmamış, gayrimenkul fiyatlarını ve kira bedellerini astronomik düzeylere taşımıştır. İki yılda yaratılan bu facia iki yıldan fazla zamandan beri düzeltilemiyor.

Bir de OECD’nin konut fiyat endeksinde 2015 – 2024 arasındaki gelişmeyi gösteren uluslararası karşılaştırmalı grafiğini paylaşalım (2015 = 100, kaynak: OECD, Housing Prices):