Kiracıyım kiracısın kiracıyız

• Memleketten gelip metropollerdeki akrabaların yardımıyla başını sokacak bir yer bulma zamanları artık bitiyor, gitgide parçalanan aileler aile apartmanlarına sığmıyor ve her yeni gelen kuşak kiracı ordularına ekleniyor
• Türkiye’nin genel ‘ev sahipliği’ oranı metropolle taşrayı, rantiyeyle düz emekçiyi aynı sepete koyduğu için gerçeği yansıtmıyor. Gerçekte ise ev sahipliği her yıl düşüyor, bomboş binlerce konut dururken kiralar da uçtukça uçuyor
• Avrupa’da kiralık konut piyasasını elde tutan büyük tekeller duruma hakim olduğu için, bu, örgütlenmede de bir avantaj sağlıyor. Böylece güçlü kiracı sendikaları toplu pazarlık yaparak gerekirse sokakları yüzbinlerle doldurabiliyor

M. Ender Öndeş

Son aylarda Fransa’da öğrencilerin başlattığı büyük ayaklanmaya paralel olarak bütün Avrupa’da (ve ABD’de) kiracı eylemleri de yükseliyor. Neoliberal kapitalizmin sosyal hakları budayan, alt sınıfların barınma hakkını açıkça yok eden işleyişi sonucu özellikle işçi sınıfının yeni kuşakları ve gençler sağlıksız konutlarda bile yaşama hakkını yitirirken, batı metropollerinde gitgide tekelleşen konut kiralama şirketleri krizi daha da büyütüyor. Buna karşın bir ucu 1922 Veracruz büyük “Kira ödemiyoruz” eylemine kadar uzanan kiracı örgütlenmelerinin geleneği, özellikle hareketin sendikal olarak güçlü olduğu İspanya gibi ülkelerde ciddi sonuçlara yol açıyor. Avrupa’da her zaman var olan ama lokal kalan ‘işgal’ eylemleri artık giderek kitlesel ‘ödememe’ eylemlerine dönüşüyor.
Kendine özgü sosyal koşullarından ötürü son 20-30 yıla kadar barınma sorununu çok yakıcı düzeyde yaşamayan Türkiye’de de artık durum değişiyor. Özellikle metropollerde hayata adım atan her yeni kuşak, hormonlu bir şekilde büyüyen kent yapısında ev sahibi olmaktan tümden umudunu kesip kiracılar ordusuna ekleniyor. Son 10 yılda kiracı sayısı 24 milyonu aşarken satılamayan konut stoku 1,6 milyona ulaştı. 2014-2024 döneminde yaklaşık 8 milyon kişi nüfusa eklenirken, bu artışın 6,8 milyonu, yani yaklaşık yüzde 85’i kiracılardan oluştu. TÜİK’in “istatistiklerle aile” araştırmasına göre, 2014’te yüzde 61,1 olan ev sahibi hane oranı 2024’te yüzde 56,1’e geriledi. Kiracı oranı ise aynı dönemde yüzde 22,1’den yüzde 28’e yükseldi.

Ev sahipliği hayal oluyor

2015’te 500 bin TL olan bir konutun fiyatı 2024’te 9,5 milyon TL’yi aştı. 2 bin 500 TL olan kira ise bugün 32 bin 500 TL seviyesine ulaştı. Son 10 yılda krediyle konut satışları sert şekilde gerilerken, peşin veya alternatif finansmanla yapılan satışlar hızla arttı. 2014’te toplam satışların yüzde 33,7’sini oluşturan kredili satışlar, 2024’te yüzde 10,7’ye geriledi. Yani, kiracı olarak yaşamını sürdüren insanların borca harca krediye başvurarak ev satın alma şansı neredeyse tükendi. Ama aynı dönemde yatırım amaçlı alımların oranı da yükseldi. 2026’nın ilk dört ayında satılan 454 bin konuttan sadece yüzde 3,6’sı krediyle alınan sıfır konutlardan oluştu. İkinci el konutlarda da kredili satışların oranı yüzde 11,6’da kaldı. Birleşmiş Milletler İnsan Yerleşimleri Programı’nın (UN-Habitat) yayımladığı Dünya Kentler Raporu verilerine göre, Türkiye’de konut fiyatları ile hanehalkı gelirleri arasındaki makas tarihsel olarak en kötü seviyelerinde: Türkiye’de ortalama fiyatlı bir konut satın alabilmek için bir hanenin toplam gelirini tam 12,6 yıl boyunca hiç harcamadan (yemeden, içmeden) biriktirmesi gerekmektedir. Bu rakam, Türkiye’yi konut erişilebilirliği bakımından 183 ülke arasında 134. sıraya yerleştiriyor.

Alan var alamayan var

Ayrıca toplam rakamlar da aslında gerçeği çok yansıtmıyor. Soruna gelir grupları açısından bakıldığında, farklar iyice açığa çıkıyor. TÜİK’in Gelir ve Yaşam Koşulları mikro veri analizleri, birden fazla eve sahip olup bunları rant (kira) amaçlı kullanan kitlenin en üst gelir grubunda toplandığını gösteriyor. Buna göre en üst yüzde 20’lik dilimin ev sahipliği oranı yüzde 64’ün üstündeyken, en alttaki yüzde 20’lik gelir grubunda ise bu oran yüzde 34’lere kadar gerilemekte. Türkiye’de her yıl ortalama 700 bin yeni konut üretilmesine ve inşaat izinleri tavan yapmasına rağmen, toplam nüfus içindeki genel ev sahipliği oranı ise artmıyor; çünkü bu konutların çoğu elindeki parayı enflasyondan korumak veya kira geliri (rant) elde etmek isteyen, hali hazırda ev sahibi olan çoklu mülk sahipleri tarafından satın alınıyor.

Metropol-taşra illüzyonu

Öte yandan, ev sahipliği-kiracılık konusundaki ortalama veriler de aslında tam gerçeği yansıtmıyor; çünkü metropoller ve taşrayı tek bir sepette ele alıyor. Oysa TÜİK ve gayrimenkul endeks verileri incelendiğinde, Türkiye’deki mülkiyet yapısı coğrafi olarak net bir biçimde ayrışıyor. Taşra ve kırsalda ev sahipliği oranları yüzde 70 – 74’e kadar ulaşırken, bu bölgelerde kiracılık oranı yüzde 15-20 gibi görünüyor. İstanbul başta olmak üzere metropollerdeki ev sahipliği oranı ise yüzde 50’nin altına geriliyor, kiracılık oranı ise yüzde 40-45 seviyelerine ulaşıyor. Kiracılık alanında da İstanbul’daki ortalama Türkiye ortalamasının yaklaşık iki katına ulaşmış durumda. Yani taşradaki nispeten yüksek mülkiyet oranı, genel ortalamayı yukarı çekerek toplamdaki durumu olduğundan iyi gösteriyor.

 

İlişkiler çözüldükçe

Ayrıca, TÜİK verilerinde epey yüksek olan (yüzde 15!) “ev sahibi olmayıp da kira ödemeyenler” kategorisi de bir başka yanılgıya yol açıyor. Oysa, toplam kiracı oranının neredeyse yarısı kadar olan bu kesim, ezici bir çoğunlukla taşrada ve kırsalda yaşıyor. (babasının evinde oturanlar, aile apartmanları, köydeki akraba mülkleri). Metropollerde “kira ödemeden barınanlar”ın oranı ise aslında çok düşük ve gitgide daha da düşüyor. Ülke genelinde durum yüzde 57,1 ev sahibi, yüzde 28 kiracı, yüzde 15 kira ödemeyenler gibi görünürken, İstanbul’da kiracı oranı yüzde 45’e tırmanıyor, konutu olmadığı halde kira da ödemeyenlerin oranı ise yüzde 7’lere kadar iniyor ve bunlar da “Aile Apartmanı Sakinleri” diye tanımlanabilecek bir kategori oluşturuyorlar. Ama İstanbul’a göç etmiş ve zamanında (Bağcılar, Esenler, Ümraniye gibi ilçelerde) aile apartmanı dikmiş ailelerin çocuklarından oluşan bu kesim de aslında sürdürülebilir bir barınma hali yaşamıyor. Bu sistem de hızla tıkanırken, eski kuşakların taşradan metropollere taşıdığı geleneksel dayanışma, yeni kuşakların karşı karşıya kaldığı ekonomik, hukuki ve sosyolojik gerçekler nedeniyle parçalanıyor, çekirdek ailelerin hızlı artışı sosyal ilişkileri törpülüyor. Dedelerden kalan mirasın geometrik olarak bölünmesi ve hisseli tapular, ailelere yeni eklenen bireyleri dışarıda bırakıyor. Ayrıca zaten çoğu 1970-2000 arası yapılmış olan bu konutlar, yapısal olarak da gitgide işlevsiz hale geliyor ve böylece her yıl, kiracılar ordusuna eklenen, konuta dayalı sosyal güvenceden mahrum binlerce insanı yaratıyor.

Boş evler bir yalan mı?

Milyonlarca insan zorlukla barınırken büyük miktarda konutun boş tutulduğu konusu kimi zaman abartı sanılıyor ama değil. Türkiye’de 8,5 milyona ulaşan büyük bir boş konut stokunun varlığı somut verilere dayanıyor. Türkiye genelindeki toplam bağımsız konut birimi sayısının yaklaşık 36 milyon civarında olduğu belirtilmektedir. Buna karşılık TÜİK’in belirlemelerine göre, içerisinde aktif olarak yaşanılan (ikamet edilen) konut sayısı 27,5 milyon düzeyindedir. Aradaki fark, hatalı hesaplama ile açıklanamayacak kadar büyüktür. Ki emlak sektörünün temsilcileri de Türkiye genelinde 7,5 milyondan fazla boş daire olduğunu tahmin ediyorlar. İstanbul’daki en sağlam kaynak olan “Elektrik Sayacı” verilerine göre ise Avrupa yakasındaki yaklaşık 4 milyon mesken sayacından yüzde 3,7’sinin (yaklaşık 150 bin konut) aktif elektrik tüketimi olmadığı belirlenirken, İstanbul genelinde gerçek boş konut stokunun 225 bin adet civarında olduğu hesaplanıyor.
Sonuç olarak, bir yandan ekonomik krizin tasarrufu imkânsız kılan derinleşmesi, bir yandan da çözülen sosyal ilişkiler, gitgide ev sahipliğini bir hayal haline dönüştürüyor ve her yıl yığınlarca genç insanı fahiş kiralar dünyasına mahkûm ediyor. Ancak haneye girecek üç-dört maaş ile belini doğrultabilen yapılar da dağılıyor ve ev kiralarının asgari ücretin iki katına ulaştığı bir ucube durum yaşanıyor. Çözüm ise her zaman olduğu gibi yine örgütlenmek ve krizin bedelini krizi yaratanlara ödetmekten geçiyor.

Öğrenciysen işin zor

Metropollerdeki kira sorununu en yakıcı biçimde hisseden ve ‘Barınamıyoruz Hareketi’ gibi platformlarla sık sık dertlerini dile getiren öğrencilin durumu gerçekten de hiç parlak değil. Türkiye genelindeki 6 milyonu aşkın üniversite öğrencisine karşılık, Kredi ve Yurtlar Kurumu’na (KYK) bağlı yurtların toplam yatak kapasitesi yaklaşık 1 milyon civarında ve bu durum her 6 öğrenciden sadece 1’ine devlet yurdu imkanına sahip olduğu anlamına geliyor. Özel ve vakıf yurtlarının fiyatlarının ise fahiş düzeyde olduğu biliniyor. Özel yurt fiyatları 2025-2026 yıllarında yüzde 53 artmış. Kamu yurtları ile özel yurtlar arasındaki fark 13-32 kata ulaşmış. İstanbul’da da 800 bin üniversite öğrencisi var ve bu rakamın 254 bin 640 ‘i İstanbul’a başka şehirlerden gelenler öğrencilerden oluşuyor. Araştırmalara göre İstanbul’da üniversite okuyan genç kadınların yüzde 66’sı barınma maliyeti hariç 15 bin liranın altında bir gelirle yaşamaya çalışıyor. Yüzde 7’si 5 bin TL’nin altında bir gelire sahip. Oysa İstanbul’da bir öğrenci kamu yurdunda barınmıyorsa eğer, eğitim maliyeti yaklaşık 70 bin TL’ye kadar çıkıyor.
İBB verilerine göre sadece 2025 yılında 57 bin 435 öğrenci kayıt dondurmuş. Son 15 yılda ise okulu bırakan öğrenci sayısı ise 615 bin 791 olarak görünüyor ki, bu furyanın başlıca sebebinin konut sorunu olduğu açık.

Örgütlenme zayıf

Türkiye’de, genel örgütsüzlüğün bir yansıması olarak kiracı örgütlenmesi geleneği çok zayıf; ki zaten tekil bireyler oldukları için kiracıların örgütlenmesi de zor. Bilinen tek örgütlenme olan Antalya merkezli Kiracılar Dayanışma Derneği (KİRA-DER), daha çok sosyal medya üzerinden insanlara ulaşmaya çalışıyor ve etkinliği güçlü değil. Açıklamalarında, kiraların en az 2 yıl sabitlenmesi, dar gelirli kiracıların kira bedellerinin yarısının devlet tarafından karşılanması ve fahiş kira isteyen mülk sahiplerinden yüksek oranda “lüks barınma vergisi” alınması gibi talepler öne çıkıyor.

Avrupa’da ise durum farklı. Almanya başta olmak üzere birçok ülkede, büyük ölçekli şirketler tarafından inşa edilip ya da satın alınıp “tek elden” kiraya verilmesi modeli oldukça yaygın. Almanya’da Avrupa’nın en büyük kurumsal ev sahibi olan Vonovia, yüz binlerce konutu tek elden yönetiyor. LEG Immobilien ve TAG Immobilien gibi şirketler de etkin. İskandinav pazarında, özellikle İsveç’te,ise özel kiralık apartmanların yaklaşık yüzde 24’ü kurumsal yatırımcılara ait. İngiltere’de son 10 yılda “Build-to-Rent” (BTR) sektörü gelişiyor ve Londra, Manchester ve Birmingham gibi büyük şehirlerde konut siteleri tamamen şirketlerin kontrolünde. Olaylı ülke İspanya’da da örneğin ABD merkezli Blackstone, İspanya’da satın aldığı on binlerce konutla ülkenin en büyük kurumsal ev sahibi konumunda. Bunun örgütlenme açısından avantajı ise, bir araya gelen kiracıların tek bir muhatapla karşı karşıya olması ve toplu kontrat ya da grevleri organize edebilmesi. Bu yüzden, örneğin İspanya’da Sindicato de Inquilinas, Almanya’da Mieterverein veya İngiltere’de London Renters Union gibi çok güçlü kiracı sendikaları var ve fahiş kiralara karşı “kira ödememe grevleri” veya kitlesel protestolar örgütleyebiliyor. Türkiye’de ise ev sahipleriyle birebir kurulun ilişkiler, toplu davranışların önündeki engellerden biri.

Tarihte bir ilk: Veracruz grevi

1922 Meksika Veracruz Kira Grevi, dünya barınma hakkı tarihinin en sıra dışı, en radikal toplumsal hareketlerinden biriydi. Meksika Devrimi’nin (1910-1917) hemen ardından yaşanan bu büyük başkaldırı, sadece ev sahiplerine karşı bir protesto değil; komünist ve anarşist fikirlerle harmanlanmış, kadınların liderlik ettiği kitlesel bir kentsel isyandı. 6 Mart 1922’de eylemi ilk başlatanlar genelevlerde çalışan kadınlardı ama hemen ardından yerel anarşist militanlar ve Meksika Komünist Partisi Devrimci Kiracılar Sendikası’nı kurdular. Grevdeki evlerin kapılarına kırmızı-siyah bayraklar asıldı ve “Kira ödemiyorum çünkü grevdeyim” yazılı tabelalar çakıldı. Grev boyunca kadınlar icra memurları veya polisleri taşlar ve kaynar sularla sokaklarda barikatlar kurarak karşılıyor, mahallelerde kolektif mutfaklar ve kreşler kuruluyor, mahalle komiteleri oluşturuyordu. Dalga dalga yayılan grev, sonunda ancak ordu ve polis saldırısıyla, tutuklamalarla sona erdirilebilmişti