HABER ANALİZ | MUHSİN AHMET KARABAY
Ev fiyatlarının pahalılığı ve kiraların yüksekliğine ilişkin haberler, medyada sıklıkla yer alıyor. Ortada net bir tablo var. Ev fiyatları da kiralar da maalesef artmaya devam edecek. Dahası, kiralardaki artış, bugünküne göre yüksek seviyelerde olacak.
Ev fiyatları ve kiralar konusunda yapılan hesaplar, yazılanlar hep bugünü yansıtıyor. Yaşanan zaman dilimi elbette önemli. Ancak daha önemlisi yarın ne olacağı. Bugün hızlı geçiyor, yarınlarsa sanılandan hızlı geliyor…
Önce ev sahipliği ve kiracılığa ilişkin bir tablo çizmekte fayda var. Türkiye’de toplumun yüzde 55 dolayındaki bir kesimi ev sahibi. Kendi evinde ya da kira ödemeden oturuyor. Yüzde 45’iyse kiracı.
TÜİK verilerine göre bu ülkede insanların ev sahibi olma oranı 2014 yılında en üst düzeye çıktı. 2014 yılında yüzde 61,1 olan ev sahipliği oranı, 2019’da yüzde 58,8’e, 2020 yılındaysa bu oran yüzde 57,8’e düştü.
Türkiye’de ev sahipliği oranının yüksek olduğunu düşünenlerin bilgisini güncellemelerini sağlayacak bir bilgi paylaşayım. Dünyada ev sahipliği en yüksek ülke olarak (sırasıyla) Romanya (yüzde 96,4), Singapur (yüzde 90,8), Slovakya (yüzde 90,3) ve Küba (yüzde 90,0) var.
EV SAHİBİ OLMAK GİBİ KİRACI OLMAK DA ZORLAŞTI
Türkiye’de dengelerin bozulmaya başlama zamanı, ele alınan konulara göre farklılık gösteriyor. Ev sahibi olmadaki bozulmanın miladı 2014, kiraların fırlamaya başlaması pandemiden çıkış günleri olan Haziran 2021, ev fiyatlarının uçuşa geçmesiyse Kasım 2021’deki döviz patlamasıyla birlikte oldu.
Kiraların hızla yükselmeye başladığı dönemden itibaren kira çarpanı dediğimiz konutun kira getirisi ile değeri arasındaki ilişki (amortisman süresi) geçtiğimiz yılın ortalarından itibaren hızla yükselmeye başladı.
Zirve noktasına Ekim 2021’de ulaştı. Bu konuda önemli araştırmalar yapan gayrimenkul değerleme uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, kira çarpanını Ekim 2021’de 22,4 yıl olarak hesaplamıştı.
“Faiz sebep enflasyon sonuç” hezeyanından sonra ülkede her şey şirazesinden çıktı. Kim bilir belki de bilerek çıkarıldı. Oysa daha önce yaptıkları denemelerde faiz indiriminin ters teptiğini görmüşlerdi.
Tek Adamın faiz inadı, dövizde patlamayı getirdi. Sonra patlayan dövizin ateşini düşürmek için daha çok kaynak harcandı. Halen harcanmaya devam ediyor. Çözüm olarak çıkarılan Kur Korumalı Mevduata (KKM) bundan sonra ne kadar kaynak aktarılacağını kestirebilen bir ekonomi uzmanı maalesef yok.
Dövize büyük bedeller ödenerek Aralık 2021 sonundan itibaren bir parça dizgin vuruldu. Ancak ekonominin kötüye gideceği yolundaki beklentiler ve emtia fiyatlarındaki artışın önü alınamadı/alınamıyor/alınamayacak gibi görünüyor.
Bu yükselişte en çok etkilenenler arasında inşaat maliyetleri yer aldı. TÜİK verilerine göre İnşaat Maliyet Endeksi Şubat ayında yıllık bazda yüzde 90,27 oldu. Malzeme endeksindeki yıllık artış ise yüzde 100 bandını aşarak yüzde 113 olarak hesaplandı.
Müşteride talep fazla, ancak müteahhitler “bu kadar artan fiyatlarla kim ev satın alabilir” endişesi yaşıyor. Sektördeki öngörülemez tablo, müteahhitleri yeni projelere başlama konusunda cesaretlerini kırıyor.
Bir taraftan inşaat malzemeleri, öte yandan arsa maliyetleri yükseliyor. Öte yandan arsa sahipleri de kat karşılığı oranlarını yükseltme peşinde. Bütün bunlar yeni daire arzını olumsuz yönde etkiliyor.
Gelinen noktada daire fiyatları geçen yılın yaz aylarının tersine kiralardan çok daha hızlı arttı. Nisan 2022 itibariyle kira çarpanı 26 yıla yükselmiş durumda.
Bu rakamlar yeni kiralamalar baz alınarak yapılan hesaplar. Maalesef mevcut kiracılı konutlarda bu verilerle kira çarpanı 45 yılı buluyor.
İşte burada ekonominin acımasız kuralı devreye giriyor. Yaşanan enflasyon 6 ay kadar gecikmeli olarak kiralara yansımaya başlıyor. Önce yeni kiralamalara, sonra TÜİK’in kira artış oranlarında enflasyon rakamlarına yansıyor.
KİRA ÖDER GİBİ EV TAKSİTLERİ ARTIK YOK
Hatırlarsanız yakın zamana kadar konut inşaat firmaları, tanıtımlarını “kira öder gibi ev sahibi olun” yaklaşımıyla yapıyorlardı.
En uygun kredi veren iki kamu bankası (Ziraat Bankası ve Vakıfbank) yüzde 1,29 oranından konut kredisine faiz istiyor. İstanbul’da ortalama konut fiyatları Nisan ayı itibariyle 1 milyon 670 bin TL olarak hesaplandı.
Diyelim ki 1 milyon 170 bin TL birikiminiz var. 500 bin TL’lik kısmı için de bu iki bankasının birinden kredi alabildiniz. 500 bin TL için aylık ödeyeceğiniz taksit 12 bin 21 TL.
Eğer aynı rakamdaki krediyi 1,95 aylık faiz talep eden İş Bankası ya da TEB’den aldıysanız aylık ödeyeceğiniz taksit rakamı 14 bin 210 TL.
Medyanın tanınan simalarına bakıyorum, “Emlak piyasası acilen devlet eliyle kontrol altına alınmalı” diye özetlenecek sözler sarf ediyorlar. Devlet emlak piyasasını kontrol etmeye kalkarsa bugünleri de mumla ararız.
Devletin kontrol etmesi gereken en önemli şey, kuruluş kanununda Merkez Bankası’na verilen görevi yerine getirmesi. 1211 Sayılı Yasada, “Merkez Bankası’nın temel görevi fiyat istikrarını sağlamak” olarak tanımlanıyor. Bu görevini yerine getirmesi halinde her şeyin yoluna girmeye başladığını göreceksiniz.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası, epey bir süreden bu yana bu temel görevini yerine getirmek yerine Beştepe Sarayından gelen talimatları uyguluyor.
Bürokratlar görevini yerine getirmediği için artan fiyatlar konut maliyetlerini yukarı çekiyor, bunlar beraberinde kiraları tırmandırıyor. Sonra da dönüp “kümes gibi ev niçin bu fiyat?” diye yakınıyoruz.
Bir sağlık personelinin maaşı ortalama 8 bin TL, bir doktora ödenen rakam 13 bin TL. Aylık kiralar ve ev giderleri 10 bin TL ediyor. İstanbul’da 1,6 milyon ama ev fiyatları Türkiye ortalamasında ev fiyatları 760 bin TL. Ortalama bir otomobil 350 bin TL.
İstanbul’da yaşayan ve 13 bin TL maaş alan bir doktor, hiçbir harcama yapmadan bir ev alabilmek için 123 ay yani yaklaşık 10 yıl çalışması gerekiyor.
Bir Alman aldığı ortalama bir maaşla;
⭐ Arabasını alabiliyor
⭐ Evinin kirasını ödeyebiliyor
⭐İstediği bir ülkede tatilini yapabiliyor
⭐Bütün faturalarını ödeyebiliyor
Türkiye Cumhuriyeti’nin iş bulan şanslı bireyi kirasını verip faturalarını ödeyebildiğinde Allah’ına ve devletine şükrediyor.
Almanya ise bizi kıskanıyor.
Artık kirasını ödeyebilme dönemi de geride kalacak görünüyor. Koca bir barınma sorunu kapımızda bekliyor.
Türkiye’yi bekleyen barınma sorununa ilişkin bir önleminiz var mı?
Türkiye’de bu haberi engelsiz paylaşmak için aşağıdaki linki kopyalayınız👇
Kaynak: Tr724
***Mutluluk, adalet, özgürlük, hukuk, insanlık ve sevgi paylaştıkça artar***