Son dönemde Türkiye’nin önde gelen şehirlerinde konut fiyatlarındaki hızlı yükseliş, hem ev sahibi olmak isteyenleri hem de yatırımcıları endişelendiriyor. İstanbul, Ankara ve İzmir başta olmak üzere bazı bölgelerde konut piyasasının, ekonomik temellerden koparak “balon” riskiyle karşı karşıya olduğu dile getiriliyor.
KONUTTA BALON OLUŞUMU NE ANLAMA GELİYOR?
İstanbul Gelişim Üniversitesi’nden Doç. Dr. Hakan Yıldırım ve Ekonomi Analisti Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, konut sektöründeki güncel durumu analiz etti. Hisse senedi piyasaları üzerine geliştirdikleri analiz modeliyle uluslararası ödüle layık görülen ikili, aynı yöntemin konut fiyatlarında da uygulanabileceğini belirtti.
Doç. Dr. Yıldırım, konut balonunu fiyatların kira gelirleri, hanehalkı kazançları, inşaat maliyetleri ve faiz oranları gibi temel göstergelerden belirgin biçimde sapması olarak tanımladı. Özellikle sadece değer artışı beklentisiyle yapılan alım-satımların, piyasada yapay bir fiyat şişkinliği yarattığını vurguladı.
FİYAT-KİRA VE FİYAT-GELİR ORANLARI KRİTİK GÖSTERGE
Prof. Dr. İnce Yenilmez ise, konut piyasasında balonun tespiti için fiyat-kira ve fiyat-gelir oranlarının dikkatle izlenmesi gerektiğini belirtti. Fiyat-kira oranının, bir evin satış bedelinin yıllık kira getirisini aşırı biçimde geride bırakması halinde “aşırı değerlenme” sinyali verdiğini söyledi. Aynı şekilde, fiyat-gelir oranındaki hızlı yükseliş, konutların hane bütçesiyle erişilemez hale geldiğini ve balon riskini artırdığını ifade etti.
İSTANBUL, ANKARA VE İZMİR İÇİN FARKLI RİSKLER
Yıldırım’a göre İstanbul’da sınırlı arsa arzı, artan göç ve yabancı alımlarının etkisiyle fiyatlar sürekli yükseliyor. Bu durum özellikle merkezi ve lüks semtlerde spekülatif hareketleri tetikliyor. Ankara’da da fiyatların kendi tarihi ortalamalarının üzerine çıktığı, İzmir’de ise artan iç göç ve sahil bölgelerine yönelimin fiyatları yukarı çektiği belirtiliyor.
EKONOMİK GÖSTERGELERDEN KOPAN PİYASAYA DİKKAT
Yıldırım, konuta olan yoğun talebin, özellikle enflasyona karşı güvenli liman algısıyla güçlendiğini ve bu durumun fiyatları yapay biçimde yükseltebildiğini söyledi. Ancak balonun oluşup oluşmadığını anlamak için, fiyatların temel verilerden ne kadar ayrıştığının analiz edilmesi gerektiğini vurguladı.
YATIRIMCILARA UYARI! RASYONEL KARAR VERİN
Konut almayı planlayanlara seslenen Prof. Dr. İnce Yenilmez, “Fiyat artışlarının cazibesine kapılmadan, kira getirisi, bölgenin demografik yapısı, ulaşım ve sosyal altyapı gibi temel unsurlar üzerinden değerlendirme yapılmalı” dedi. Aşırı borçlanmanın riskli olduğunu hatırlatan İnce Yenilmez, olası bir fiyat düzeltmesine karşı hazırlıklı olunması gerektiğini de belirtti.
Ayrıca faiz oranlarındaki artışın kredi maliyetlerini yükselterek hem talebi hem de fiyatları aşağı çekebileceğine dikkat çeken uzman, piyasayı yakından takip etmenin ve detaylı araştırmalar yapmanın yatırım başarısının anahtarı olduğunu dile getirdi.
Kaynak: İHA
***Mutluluk, adalet, özgürlük, hukuk, insanlık ve sevgi paylaştıkça artar***