Türkiye’de uzun dönemdir düşüş ivmesinde olan konut satışlarında yılbaşından bu yana görülen en yüksek artış yaşandı. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı konut satış istatistiklerine göre, Nisan ayında 75 bin 569 adet ile son üç yılın en düşük seviyesine kadar gerileyen konut satışları, Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 16 artarak 127 bin 88 oldu.
Konut satışları Ocak-Temmuz döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre binde 5 azalışla 672 bin 162 olarak gerçekleşti. 2023 yılı konutta son 9 yılın en düşük satış performansının kaydedildiği yıl olmuştu.
VOA Türkçe’ye değerlendirmelerde bulunan müteahhit ve emlakçılar, Temmuz’da satışların hızlanmasını, elinde nakdi olanların konut fiyatlarında yaşanan düşüşü değerlendirmesine bağlıyor. Temmuz ayında yıllık bazda yaşanan artışın, düşüş ivmesinin sonu olmadığını düşünen sektör temsilcileri, yüksek faizlerin konut piyasasının önünü tıkamaya devam edeceği görüşünde.
“Şu anda nakit parası olup bir fırsat gören kişiler alıyor”
İzmir’de gayrimenkul danışmanlığı yapan Gökmen Özkaraduman’a göre hem konut kredisindeki hem de mevduat faizlerindeki artış nedeniyle, yatırımcılar konut yerine mevduatı tercih ediyor. Bu da konut satışlarını yavaşlatıyor. Özkaraduman, “Gayrimenkulün istenen oranda değerlenmemesi, değer kazanımının bir süredir reel olarak geri gitmesi, hatta fiyatlarda nominal olarak bile geri dönüşlerin başlaması haliyle insanları gayrimenkul dışında yatırıma itiyor” dedi.
Yalnızca elinde nakdi olanların konuta yöneldiğini söyleyen Özkaraduman, “Şu anda nakit parası olup bir fırsat gören kişiler alıyor. Aslına bakarsanız şu anda konut almak için bir taraftan da doğru bir zaman. Fiyatların böyle geriye geldiği bir periyodun bugün sona ereceğini söylemek mümkün değil ama artık diplere yaklaştığımızı söyleyebiliriz. Faiz silahıyla ilgili yapılacak değişikliklerin öngörülmesi mümkün gözükmüyor. Çünkü içinde bulunduğumuz ülke malum. Ama bunun dışında bugün yarın bununla ilgili majör bir değişiklik olduğu anda bu, fiyatlara ve piyasaya doğrudan etki edecektir” diye konuştu.
İpotekli satışların payı yüzde 9’a düştü
TÜİK verileri de Temmuz ayında Türkiye genelinde ipotekli konut satışlarının payının yüzde 9’a gerilediğini gösteriyor. TÜİK’e göre, Temmuz’da ipotekli konut satışları yıllık bazda yüzde 20,9 azalarak 11 bin 496’ya düştü. Yılbaşından bu yana ipotekli konut satışlarındaki düşüş ise bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 53,8’i buldu. Ocak-Temmuz döneminde toplam 62 bin 911 konut ipotek yoluyla satıldı.
İzmir’den diğer bir gayrimenkul danışmanı Birol Doğru, “Konut satışları piyasası bu faiz oranlarından dolayı uzun zamandır durağanlığa geçti. Tabii ufak tefek satışlar oluyor. Ama o faizden önceki satışları henüz yakalamış değiliz” diye konuştu. Doğru, banka kredisiyle konut almanın çok zorlaştığına değinerek, “İnsanlarımız yüzde 0,85’lere, 0,90’lara alıştığı için 3,20’ler, 3,50’ler çok yüksek geliyor. Satış trendi bu faizden çıkılmadığı sürece durağan şekilde devam eder” dedi.
Doğru, satışların yavaşlamasının konut fiyatlarını nasıl etkilediği sorusuna, “Fiyatlar enflasyon oranında artmıyor. Onlar da duraklamaya geçti. Gerileme yok ama duraklama var. Bu duraklama da normal. Bundan iki üç sene önce konut faizleri düşükken fiyatlar 100 lirayken 200 oldu, 200 iken 400 oldu, çok hızlı bir ibreyle yükseldi. Şimdi o fiyatlar durağanlığa geçti. Aslında konut fiyatları, o yükselişin zararlarını çekiyor şu an” yanıtını verdi.
Merkez Bankası’na göre konut fiyatları reel olarak yüzde 14,9 azaldı
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) her ay kamuoyuyla paylaştığı Konut Fiyat Endeksi de satışların yavaşlamasının ardından konut fiyatlarındaki artışın da bir süredir enflasyonun altında kaldığını gösteriyor. En son Mayıs ayına ait açıklanan endekse göre, Türkiye genelinde konut fiyatları yıllık bazda nominal olarak yüzde 45 artarken, reel olarak ise (enflasyondan arındırılmış) yüzde 14,9 oranında azaldı.
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) hazırladığı “sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporuna göre ise Türkiye genelinde Haziran ayında aylık bazda cari konut fiyatı artış oranı ile enflasyon oranı aynı seviyede olduğu için reel satış fiyatı neredeyse değişmedi. Haziran’da yıllık bazda ise ülke genelindeki reel düşüş yüzde 22,4’e çıktı.
Gayrimenkul danışmanı Birol Doğru da bundan sonra fiyatlarda hızlı yükseliş beklemediklerini söyleyerek, “Üstüne yüzde 100-200 koyma bir daha olmayacaktır. Ama çok hafif bir ibre yukarı doğru gidecektir. Çünkü mecburen yeni yapılan inşaatlardaki inşaat maliyetleri yüksek olacaktır” dedi.
Konut fiyatlarının düşmesi için mevcut konut stokunun yetersizliği nedeniyle yeni konutların üretilmesi gerektiğini söyleyen Doğru, eğer yeni konutlar üretilmezse fiyatların yine aynı hızla artabileceğini de kaydetti.
“Talep azaldığı için maliyetinin altında satışlar yapılmakta”
Müteahhitler ise hem inşaat maliyetlerindeki artıştan kaynaklı olarak hem de talebin düşmesiyle ellerindeki konutları maliyetine satmak zorunda kaldıklarını söyleyerek yeni konut üretememekten yakınıyor.
VOA Türkçe’nin sorularını yanıtlayan Müteahhitler Federasyonu Yönetim Kurulu Üyesi Murat Sinat, “Talep azaldığı için şu an meslektaşlarımız hemen hemen maliyetine, maliyetinin altında satışlar yapmakta. Üretimin azalmasının sebebi, satış rakamlarının bugün yeni bir projeye başladığınızda yapacağınız dairenin maliyetinin altında, geçtiğimiz senelerde yapılan dairelerin satış rakamları olması. Bu, üretimin durması anlamına geliyor. Tek yapılacak inşaat modeli şu an kentsel dönüşüm projelerine doğru gidiyor. Onun dışında bu sistem, üretim yapılacak gibi değil” dedi.
“Faizler düşmedikçe üretim tamamen bitme noktasına gelecektir”
TÜİK’in en son açıkladığı Haziran ayına ait inşaat maliyet endeksi de konut üretiminde girdi maliyetlerinin yükselişinin durdurulamadığını gösteriyor. Endeks, yıllık bazda yüzde 66,12, aylık olaraksa binde 40 arttı. Bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 51,55, işçilik endeksi ise yüzde 105,50 yükseldi.
İzmir’de müteahhitlik yapan ve aynı zamanda Buca Müteahhit ve İş İnsanları Derneği’nin başkanı olan Sinat, “Bugün, metrekare maliyeti 25 veya 30 (bin) lira arasında seyretmekte, 50 metrekare daireyi ve 50 metrekare arsa payını da düşündüğünüzde, bir tane 1+1 dairenin maliyetinin 2,5 milyon liranın üzerinde olduğu anlamına geliyor. Bugün etrafta 2,5 milyonun altına, 2 milyona daireler var. Bu da geçen senelerdeki maliyetler sayesinde ve satışlarda tıkanıklık olduğu için geçerli olan rakamlar” diye konuştu.
Satışların yüksek faizler yüzünden yavaşlamasının üretimi de yavaşlattığını söyleyen Sinat, “Faizler düşmedikçe üretim tamamen bitme noktasına gelecektir. Sektörün tam göbeğinde olan kişiler olarak ve tüm arkadaşlarımızla yapmış olduğumuz sohbetlerden çıkarım yaparak söylüyorum, şu an satış yok denecek kadar az” dedi.
Yabancılara konut satışları 2018 öncesine döndü
TÜİK’in Temmuz ayına ait konut satış istatistikleri, bir dönem çok hızlı yükselen yabancılara yapılan konut satışlarının da 2018 öncesi seviyelere gerilediğini gösteriyor. Yabancılara yapılan konut satışları Temmuz’da bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 16,1 azalarak 2 bin 350 oldu. Toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı ise 1,8’e düştü. Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Temmuz döneminde de bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 42 azalarak 12 bin 811 oldu.
Murat Sinat, konut satışlarına yabancı ilgisinin azalmasının nedenini, yabancıların Türkiye’de yatırım için piyasalara güvenini yitirmesine bağladı. Sinat, “Bir dönem konut alımı yabancılar için çok mantıklıydı. Çünkü Euro değerlenmişti, ülkemizde konut fiyatları belliydi. Orada kazandıkları paraya göre çok düşük birim fiyatlarla burada daire alabiliyorlardı. Ama ülkemizin içinde bulunduğu durumdan dolayı son üç seneyi düşündüğümüz zaman, o kadar git gelli bir piyasa var ki. Dolar bir yükseliyor bir düşüyor, faiz bir yükseliyor bir düşüyor. Yabancıların güvendiğini düşünmüyorum şu an” diye konuştu.